나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2948 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1052-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 '지하철4호선 진접역' 남서측에 위치하며, 인근은 단독주택, 근린생활시설 등 소재하며, 제반주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철4호선 진접역 등이 소재하며, 제반 대중교통 사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지 등임.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(도담유치원), 상대보호구역(서원유치원), 역사문화환경보존지역(양평공한계순묘역 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

기호1 지상 및 기호2 1층에 제시외 건물(㉠)이 소재함. (후첨 사진용지 등 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2017.12.15.)

- 외벽 : 석재, 노출콘크리트 패널 붙임 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

단독(다가구)주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 위생, 급배수설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

기호1 지상 및 기호2 1층에 제시외 건물(㉠)이 소재함. (후첨 사진용지 등 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 기호2 건물은 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 위반내용, 시정여부 등 재확인을 요하며 경매 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경2948 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1052-6 (도로명: 경기도 남양주시 경복대로211번길 3)

* 용도: 단독주택(다가구주택: 2가구)

* 감정가: 1,231,388,000원

* 토지 면적: 251.90㎡ (약 76.2평)

* 건물 면적: 328.85㎡ (약 99.5평)

* 건물 사용승인일: 2017년 12월 15일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 건물

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진접새마을금고 (추정)

* 특이사항: 위반건축물 (건축물대장 등재)

* 제시외 건물: 2.50㎡ (매각 포함)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재. 지하철 4호선 진접역 남서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호함.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 진접역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 인접도로상태: 본건 북측 및 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구)이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역(도담유치원, 서원유치원), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 5월 10일 접수된 진접새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 24일 접수된 진접새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리:

* 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2024.05.14, 배당신고일자 2025.09.15, 대항력 없음)

* 안 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.11.29, 확정일자 2021.12.06, 배당신고일자 2025.08.19, 대항력 없음)

* 이 (보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022.09.30, 배당신고일자 2025.06.12, 대항력 없음)

* 하 (보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입/확정일자 2024.10.11, 배당신고일자 2025.09.25, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 기타 권리사항:

* 토지 등기부상 2025년 5월 20일 접수된 경기신용보증재단의 가압류(갑7) 및 2025년 8월 4일 접수된 진접새마을금고의 임의경매개시결정(갑8)이 있습니다.

* 건물 등기부상 2025년 6월 12일 접수된 이윤정 씨의 주택임차권(을2)이 등기되어 있었으나, 매각으로 말소됩니다. 또한 2025년 9월 18일 접수된 삼성카드의 가압류(갑3)가 있습니다.

* 채권자 진접새마을금고의 경매 신청 채권액은 267,646,030원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리에 위치하며, 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 지하철 4호선 진접역이 인근에 소재하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 상권 활성화 및 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 소로 1류의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 이는 상가 등 근린생활시설로서의 활용 가능성을 높여줍니다.

* 진접택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 수혜가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 진접역, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장 이용이 편리하여 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 도담유치원, 서원유치원 등 상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 인근에 있어 자녀 양육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본 물건 인근에 직접적으로 위치한 대규모 혐오시설(예: 대형 소각장, 쓰레기 매립지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정된 점은 광역적인 지역 제한 사항으로 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 '기호2 건물'은 위반건축물로 등재되어 있습니다. 위반 내용, 시정 명령 여부, 이행강제금 부과 가능성 등에 대한 철저한 확인이 필요하며, 이는 추후 발생할 수 있는 추가적인 비용 부담 또는 법적 문제의 원인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(㉠)이 본건 토지 및 건물에 소재하며, 매각에 포함되어 있습니다. 해당 부분에 대한 철거 또는 양성화 관련 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 개발 행위에 대한 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 다가구주택으로, 지하철 4호선 진접역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 및 건물 면적, 구조, 사용승인일 등 기본적인 물건 현황은 양호하며, 도로 접면도 좋습니다.

* 권리관계상 인수할 권리나 부담할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 사실입니다. 이는 해당 물건 취득 후 해결해야 할 중요한 과제이며, 관련 비용 및 법적 절차를 사전에 면밀히 파악하고 준비해야 합니다.

* 제시외 건물 또한 매각에 포함되어 있으므로 처리 계획을 세워야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 진접역 역세권 가치: 지하철 4호선 연장 및 지역 개발 계획에 따른 미래가치 상승 잠재력 보유.

* 다가구주택 임대 수익: 안정적인 임대수익 창출이 가능한 물건.

* 진접택지지구 수혜: 택지개발지구 내 위치하여 지역 발전과 함께 가치 상승 기대.

* 경매 특성 활용: 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득하여 시세차익 실현 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 1,231,388,000원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 위반건축물 문제 해결 비용, 제시외 건물 처리 비용, 향후 건물 수리 및 관리 비용, 명도 비용, 그리고 현재 시장 상황 및 투자 목적(실거주, 임대수익, 시세차익 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 위반건축물 관련 해결 비용과 시간 소요 등을 감안할 때, 감정가보다 보수적인 접근이 필요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 전문가와 상세 상담 후, 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.