나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72111 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-34 도신빌라 라동 4층 404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 ""송라중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 경춘선 ""마석역""이 소재하는 등, 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 라멘조, 아스팔트슁글지붕
층수 : 지상 4층 건물 내 4층 소재
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 315-34 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(송라중학교), 상대보호구역(2012-11-29)(송라초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역) 등임.

- 315-39 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(송라중학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역) 등임.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시는 ""경기도 남양주군 화도읍 마석우리 315-34 전 372㎡""로 기재되어 있으나, 토지대장상 ""경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-34 대 368㎡"" 및 ""경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-39 도로 4㎡"" 두 필지로 분할 및 지목변경 되었으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임
2. 본건 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시는 '경기도 남양주군 화도읍 마석우리 315-34 전372㎡'로 기재되어 있으나, 토지대장상 '경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-34 대368㎡' 및 '경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-39 도
로4㎡'로 분할 및 지목변경되었음
3. 주택도시보증공사는 2026.07.14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72111 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-34 도신빌라 라동 4층 404호

용도: 다세대주택

건물 구조: 라멘조, 아스팔트슁글지붕, 지상 4층 건물 내 4층 소재

건축년도: 1993년 (준공일: 1994년 3월 17일)

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.25㎡ (약 7.03평)

토지지분: 23.25㎡ (약 7.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.94㎡ (약 10.87평)

건물지분: 35.94㎡ (약 10.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 87,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "송라중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 경춘선 "마석역"이 소재하는 등 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송라중학교, 송라초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 남양주지원의 강제경매개시결정(2025타경72111) 등기부채권 총액: 65,000,000원

말소기준권리: 주택도시보증공사 (갑4, 2025-08-01 접수, 강제경매, 69,100,880원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김희정

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-21

* 확정일자: 2022-04-21

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 1994-09-28 접수, 소유권이전 (매매), 권리자: 이화자

* 을5: 2024-04-24 접수, 주택임차권, 권리자: 김희정, 권리금액: 65,000,000원, 인수 (전입일자: 2022-4-21, 확정일자: 2022-4-21)

* 갑4: 2025-08-01 접수, 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 69,100,880원, 말소 (말소기준권리)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구5번 2024.04.24. 접수 주택임차권 등기 (임차보증금 65,000,000원, 전입일자 2022.04.21, 확정일자 2022.04.21.)가 있습니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하여야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변에는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 마석역 인근의 상권도 접근 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 경춘선 마석역 인근, 차량 접근 용이

* 교육: 송라중학교, 송라초등학교 인접

* 생활: 근린생활시설, 마석역 주변 상업시설 이용 가능

* 기타: 화도도서관 인접

5.2. 주거 환경

주변은 다세대주택, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본건에는 대항력 있는 임차인 김희정 씨가 존재하며, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 지출액을 증가시키는 요인입니다.

6.2. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 표시는 '경기도 남양주군 화도읍 마석우리 315-34 전372㎡'로 기재되어 있으나, 토지대장상 '경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-34 대368㎡' 및 '경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-39 도로4㎡'로 분할 및 지목 변경되었습니다. 일괄 매각으로 진행되므로 큰 문제는 없을 수 있으나, 정확한 권리 관계 및 대지권 비율 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 시설

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 학교 인근에 위치하여 혐오시설의 직접적인 입지 가능성은 낮아 보입니다. (주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 라멘조 철근콘크리트 구조로, 4층 중 4층에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인(김희정)의 존재이며, 보증금 65,000,000원의 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 이는 입찰가 산정 및 수익률 계산 시 핵심적인 부분입니다.

토지 관련 공부와의 차이는 일괄 매각으로 인해 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 현장 조사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로, 인수 보증금(65,000,000원)을 명확히 인지하고 입찰가에 반영할 수 있습니다.

* 마석역 인근 주거 지역에 위치하여 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 건축된 지 30년이 넘었으나, 라멘구조로 향후 리모델링 시 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 다세대/연립 주택들의 시세 (2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 면적 51.06㎡ ~ 59.11㎡ (약 15.4평 ~ 17.88평)의 주택들이 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 902만원 ~ 948만원으로 환산할 수 있습니다.

본건 건물의 전용면적은 35.94㎡ (약 10.87평)이므로, 현 시세 적용 시 약 9,800만원 ~ 1억 300만원 정도의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 87,000,000원

인수 보증금: 65,000,000원

현재 시세 추정치 (건물 기준): 약 9,800만원 ~ 1억 300만원

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 입찰가 산정 시 총 지출액이 주변 시세를 초과하지 않도록 매우 신중해야 합니다.

임차인 인수 보증금 65,000,000원을 고려했을 때, 매수인의 실질적인 최대 지출 가능한 금액은 대략 (현 시세 추정치 - 인수 보증금)으로 계산될 수 있으나, 이는 보수적인 접근입니다.

따라서, 감정가(87,000,000원)와 주변 시세, 그리고 인수 보증금을 종합적으로 고려하여, 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다. 이 범위 내에서 낙찰될 경우, 인수 보증금을 제외한 매수인의 실질적인 부담액을 추가로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.