나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72112 [1] 경기도 가평군 가평읍 복장리 285 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 소재 '복장리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 단독
주택, 전, 답, 임야 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행노선, 배차
간격 등으로 보아 제반 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지내 부정형의 토지로서 현황 주거나지 및 일부 현황 '도로'로 이용중임.
기호(2) : 평지내 부정형의 토지로서 현황 전으로 이용중임.
기호(3) : 평지내 부정형의 토지로서 현황 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 토지 남동측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접해있음.
기호(2), (3) : 본건 토지 남측에 왕복 2차선의 도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03
-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03
-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지
기호(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 ‘대’이나 일부 현황 ‘도로’(면적 약150㎡)로 이용중
으로 도로 부분 면적은 감정평가정보체계 및 목측에 의하여 개략적으로 산출하였으며 ‘주거
나지’ 부분과 현황 ‘도로’ 부분은 가치를 달리하는 바, 「감정평가에 관한 규칙」 제7조
제3항에 의거, ‘대’ 부분과 ‘도로’ 부분 구분하여 평가한 뒤 단가를 산술평균하여 평균
단가를 결정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각
목록2.3. 농지취득자격증명 제출필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경72112 (1)

1.2. 소재지

경기도 가평군 가평읍 복장리 285

1.3. 용도

대지

1.4. 감정가

270,590,000원

1.5. 토지 면적

1108. 00㎡ (약 335.17평)

1.6. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.7. 건물 면적

0. 00㎡

1.8. 건물 제시외 면적

0. 00㎡

1.9. 매각 대상

토지 매각

1.10. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.11. 채권자

박OO

1.12. 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면 본건은 경기도 가평군 가평읍 복장리 마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 전, 답, 임야 등이 소재하여 보통임. 차량 진출입은 가능하나 인근 노선버스 정류장 이용은 불편시됨. 기호(1)은 완경사 부정형 토지로 현황 주거나지 및 일부 도로로 이용 중이며, 기호(2), (3)은 평지 부정형 토지로 현황 전으로 이용 중임. 기호(1)은 남동측 약 4m 도로, 기호(2), (3)은 남측 왕복 2차선 도로와 접해 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 복장리에 위치하며, 인근에 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 인근에 버스 정류장이 있으나 운행 노선 및 배차 간격으로 인해 이용에 불편함이 예상됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있습니다. 기호(2) 및 (3) 토지는 남측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 1991-11-14 소유권 이전 (신옥순)

* 갑2: 2008-09-05 소유권 이전 (임행락)

* 갑8: 2016-08-26 소유권 이전 (도태현 외 1명), 강제경매로 인한 매각 (2015타경38555)

* 갑12: 2025-08-04 강제 경매 개시 결정 (박시영), 말소기준권리 (20,000,000원)

3.2. 말소 기준 권리

2025-08-04 접수된 박시영 채권자의 강제경매 개시 결정 등기가 말소 기준 권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 기재는 없으나, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원입니다. 임차인 관련 상세 정보는 미상이나, 추후 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권 분석

본 물건은 토지 자체로, 특정 상권 분석보다는 주변 지역의 개발 가능성 및 토지 이용 현황을 중심으로 분석할 수 있습니다. 가평읍 복장리는 전원 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

가평군 가평읍 복장리 일대는 전원생활 및 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 주변에는 단독주택, 전, 답, 임야 등이 있으며, 관광지로서는 남이섬, 자라섬, 에델바이스 스위스 테마파크, 아침고요수목원 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 과거 폐교된 복장초등학교 부지에는 녹색문화체험관 조성 계획이 있었던 것으로 파악됩니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에서 직접적으로 명시된 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 간혹 방치된 건축물이나 폐공장이 있다는 언급이 있습니다. 이는 지역 환경 개선 및 안전 관리 측면에서 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필요

목록 2, 3번 토지는 현황 전으로 이용 중이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각 결정 기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 준비 및 제출 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 여러 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 자연보전권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 영농여건불리농지 (기호 2, 3)

이는 향후 토지 이용 및 건축 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 공부상 지목과 현황 이용 불일치

기호(1) 토지는 공부상 지목이 '대'이나, 일부 약 150㎡가 현황 '도로'로 이용 중입니다. 감정평가 시 '대' 부분과 '도로' 부분의 가치를 구분하여 단가를 산술평균하여 평가되었습니다.

6.4. 교통 불편

인근 대중교통 이용이 다소 불편한 편으로, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 시 불편함이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 복장리의 계획관리지역 내 토지입니다. 토지 면적은 1108.00㎡(약 335.17평)이며, 감정가는 270,590,000원입니다. 토지 일부는 현황 도로로 이용되고 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 다수의 토지 이용 제한이 존재하는 점 등은 주의가 필요합니다. 주변은 전원 주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 관광 자원 접근성이 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 내 토지로 향후 개발 가능성 보유.

* 가평 지역의 우수한 자연환경 및 관광 자원 인접.

* 토지 일부(약 150㎡)가 도로로 이용되고 있어, 사실상 이용 가능한 면적이 일부 축소되었으나 활용 방안에 따라서는 장점이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가(270,590,000원)를 기준으로 하되, 물건의 특성과 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무, 각종 토지 이용 제한, 현황 도로 이용 부분 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 낙찰가율은 개별 경매 물건의 관심도, 입찰 참여자 수, 시장 상황 등에 따라 달라지므로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.