나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4370 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉암리 230-7 탑스빌3 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재 ""두원공과대학교 파주캠퍼스"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 파주역)이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 3층 303호로서,
(사용승인일: 2021.11.19)

외벽: 치장벽돌마감 및 페인팅마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역
가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지
및 군사시설기타(8미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)
<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경4370 (1)

소재지

경기도 파주시 파주읍 봉암리 230-7 탑스빌3 3층 303호

용도

다세대주택

감정가

2억 6,900만원

토지면적

62. 00㎡ (약 18.76평)

건물면적

43. 31㎡ (약 13.10평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOO

사용승인일

2021년 11월 19일

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 303호

토지형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획

계획관리지역

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재 “두원공과대학교 파주캠퍼스” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 경의중앙선 파주역이 인근에 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을1 (2023-04-14, 근저당, 우리은행, 237,600,000원)

현재 등기사항 요약

등기부등본상 현재 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액

583,687,781원

인수 보증금 합계

0원

임차인 현황

임차인: 정우천

보증금: 13,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-31

확정일자: 2025-07-21

배당신고일자: 2025-09-25

대항력: 없음

임차인 분석

정우천 임차인은 전입일자(2023-07-31)가 말소기준권리(2023-04-14)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 13,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

4. 상권분석

주변 건물 유형

본건은 다세대주택으로, 주위에는 역시 다세대주택과 함께 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 건물(펜타빌3, 본건과 동일 건물일 가능성 높음)에서 2026년 6월 10일에 전용면적 28.3㎡(약 8.56평)가 1억 2,500만원에, 2026년 6월 10일에 전용면적 37.61㎡(약 11.38평)가 1억 3,000만원에 거래되었습니다. 인근 다른 단지(청록캐슬104동)에서는 2026년 3월 19일에 전용면적 52.72㎡(약 15.95평)가 3억 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

시세 분석

본건의 전용면적은 43.31㎡(약 13.10평)입니다. 펜타빌3 단지의 거래 사례를 바탕으로 추정할 때, 본건의 시세는 1억 3,000만원에서 1억 5,000만원 사이로 예상됩니다. 특히, 37.61㎡ 면적이 1억 3,000만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 면적을 감안했을 때 이보다 높은 가격이 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

주변 학군

"두원공과대학교 파주캠퍼스"가 인근에 위치하며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.

주변 환경

다세대주택 밀집 지역 외에 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 일부 제공할 수 있으나, 지역 특성상 개발 가능성 등도 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 상대보호구역 (반드시 교육지원청에 재확인 필요)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (8미터 위임, 전방지역: 25km)

이러한 제한사항들은 향후 토지 이용이나 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역이 농경지, 임야 등과 혼재된 지역으로, 관련 법규(가축사육제한구역 등) 상 특이사항이 확인됩니다. 외부 지도 검색 및 지역 정보를 종합한 결과, 현재 공개된 정보만으로는 직접적인 혐오시설의 존재가 명확히 드러나지는 않았습니다. 다만, 농경지 및 임야 지역 특성상 축사나 기타 시설로 인한 잠재적인 소음, 냄새 발생 가능성은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계

임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 임차인 정우천 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 11월에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택입니다. 모든 권리관계는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설과 함께 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 하지만 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하며, 지역 특성에 따른 잠재적 리스크(혐오시설 가능성 등)는 현장 답사를 통해 철저히 검증해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 합리적 투자 가능성: 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세에 근접한 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가

269,000,000원

주변 시세 분석

주변 유사 면적(약 28.3㎡ ~ 37.61㎡)의 최근 매매 사례를 볼 때, 1억 2,500만원에서 1억 3,000만원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 면적(43.31㎡)을 감안하여 시세를 추정하면, 대략 1억 4,000만원에서 1억 6,000만원 사이의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정

인수 보증금 0원, 명확한 권리 관계 등을 고려했을 때, 주변 시세에 맞춰 입찰하는 것이 합리적입니다. 감정가 2억 6,900만원은 현재 파악된 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 따라서 시세 범위를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

추정 입찰가 범위

1억 4,000만원 ~ 1억 6,000만원

참고 사항

본 추정 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사를 통한 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.