나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63844 [1] 경기도 파주시 야당동 57-6 303동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정역(경의중앙선)' 남동측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택, 공장 및 창고 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(운정역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재붙임 및 벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중으로 상세내용은 후첨 '내부구조도' 참조바랍니다.
- 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 필로티구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-07-18)(교하4)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 한국주택금융공사(양도전:주택임차권자 권주희)로부터 2026.3.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63844 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 57-6, 303동 3층 301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 225,000,000원

토지면적: 63.22㎡ (약 19.1평)

건물면적: 57.29㎡ (약 17.3평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정역(경의중앙선)' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역(운정역)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매물건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2025타경63844)입니다.

등기부상 채권 총액은 201,000,000원입니다.

선순위임차권, 대항력있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있으나, 신청채권자로부터 임차인 권주희의 확약서가 제출되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

(참고) 임차인 권주희는 2026.3.11.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 권

보증금: 211,000,000원 (전입 2020-02-28, 확정 2020-02-13, 1차 증액분 확정 2022-03-18)

비고: 대항력 없음. (확약서 제출로 보증금 인수 의무 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

2026년 5월 8일, 야당동 240-17 (펠리체A동, 2016년식) 47.51㎡ (약 14.4평)가 165,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 7일, 야당동 111-6 (서원힐타운, 2019년식) 76.71㎡ (약 23.2평)가 220,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 5일, 야당동 469-33 (모리안6차, 2018년식) 63.87㎡ (약 19.3평)가 225,000,000원에 거래되었습니다.

본건(건물면적 57.29㎡, 약 17.3평)의 감정가는 225,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 비슷한 면적 및 건축 연도의 물건과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 관리 상태는 대체로 무난합니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 운정역을 비롯한 대중교통 시설과 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

임차인 권주희의 확약서 내용이 실제 경매 절차 및 법원 해석에서 어떻게 적용될지 변수가 있을 수 있으나, 현재로서는 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 기타 리스크

이해관계인의 부재로 인해 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 운정역과 인접하여 교통이 편리하고 생활 환경이 양호한 편입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이었던 권주희 씨가 보증금에 대한 대항력을 포기하고 임의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다. 감정가는 225,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 건축 연도의 주택이 비슷한 가격대에 거래된 사례가 있어 시세도 안정적인 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없음.

* 운정역 역세권으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 감정가 및 최근 거래가 수준으로 투자 접근 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 임차보증금 인수 부담이 0원이므로, 감정가 225,000,000원을 기준으로 시세 및 주변 동향을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 230,000,000원에서 240,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (경쟁 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.