나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72890 [1] 경기도 포천시 관인면 사정리 산72 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 ""용담윗저수지"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
임야가 대부분이며 농경지, 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입 가능하나, 대중교통 여건은 정류장의 위치나 운행빈도 등으로 보아
불편함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 북측 저수지 부분은 다소 급한 경사를 이루고 있으나 남측 부분은
완경사지로서, 자연림이며 북측 일부는 제시외 컨테이너 등이 소재함.

인접 도로상태

지적상 맹지이나, 북측 저수지부터 본건에 이르는 임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)
(전부제한구역), 제한보호구역(6사단-제한보호구역(협의지역)), 배출시설설치제한지역,
임업용산지, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

본건 북측 일부에는 별첨 사진용지에서와 같이 제시외 컨테이너 1동(3m×6m) 및 판넬조
판넬지붕 단층 창고 2동(0.6m×1.2m)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

물건 비고

지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72890 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포천시산림조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 관인면 사정리 산72

용도: 임야

토지면적: 44826.00㎡ (약 13,560.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 582,738,000원

1.3. 매각 정보

채권자(포천시산림조합)는 근저당권(말소기준권리) 및 임의경매 신청을 하였으며, 해당 경매로 인한 말소될 채권 총액은 360,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "용담윗저수지" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 대부분 임야로 이루어져 있으며, 일부 농경지와 주택 등이 혼재하는 자연녹지 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 인근까지 차량 진입은 가능하나, 대중교통 여건은 버스 정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편할 것으로 판단됩니다. 지적도상으로는 맹지에 해당하나, 북측 저수지 방향으로부터 본건으로 이르는 임도가 개설되어 있어 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 농림지역, 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(6사단), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역 등에 해당되어 토지 이용에 있어 다양한 제한이 따릅니다.

2.4. 형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 북측 저수지 부분은 다소 급한 경사를 이루고 있습니다. 남측 부분은 완경사지이며, 자연림 상태입니다.

2.5. 제시외 물건

본건 북측 일부에 컨테이너 1동(3m×6m)과 판넬조 판넬지붕 단층 창고 2동(0.6m×1.2m)이 소재하고 있으나, 이는 매각에서 제외됩니다. 또한, 본건 지상의 입목은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

토지 등기부 요약 결과, 소유권 이전(이상민 2013-12-05, 유미희 2018-11-26) 및 근저당권(포천시산림조합 2018-11-26, 채권최고액 360,000,000원) 설정 내역이 확인됩니다. 또한, 2025년 7월 11일자로 근저당권 일부 이전(농업협동조합중앙회) 및 2025년 8월 1일자로 임의경매 개시결정(채권자: 포천시산림조합, 청구금액 128,149,960원) 등기가 경료되었습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 11월 26일 접수된 포천시산림조합의 근저당권(을10)으로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

3.4. 인수 가능한 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 비록 등기부상 지상권 설정(을11)은 말소되었으나, 별도의 미등기 또는 권리 행사 가능성이 있는 지상권이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 포천시 관인면 사정리는 농림지역으로 지정되어 있어, 대규모 개발보다는 농업, 임업 활동에 초점을 맞춘 지역입니다. 주변에 용담윗저수지가 있으나, 직접적인 수혜나 개발 잠재력은 크지 않을 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

주요 토지이용계획(농림지역, 성장관리계획구역, 임업용산지 등) 및 제한보호구역(6사단) 지정으로 인해, 현재로서는 신규 개발이나 용도 변경에 큰 제약이 따릅니다. 따라서 현재 상태에서의 상업적 또는 주거적 가치보다는 임업 또는 농업적 활용에 국한될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

주변 환경이 대부분 임야와 농경지로 이루어져 있어, 인근에 상업시설이나 편의시설이 밀집해 있지 않아 생활 편의성이 높다고 보기는 어렵습니다.

5.2. 주변 환경

도심에서 다소 떨어진 자연 녹지 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다. 다만, 군사 보호 구역에 일부 포함되어 있어, 이에 따른 소음이나 접근성 제한 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. 주변에 캠핑장 등 일부 관광 시설이 있으나, 본 물건과는 직접적인 관련이 적습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 검토가 반드시 필요합니다. 비록 임도가 존재하나, 공식적인 도로로 인정받지 못할 경우 소유권 행사나 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 군사보호구역 등 복합적인 토지 이용 제한은 향후 토지 활용 가치를 크게 제약하는 요인입니다. 특히 군사보호구역은 개발행위에 대한 엄격한 통제를 수반합니다.

6.3. 미확인 권리 (지상권)

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 해당 지상권의 내용 및 존속 여부에 대한 면밀한 확인 없이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타

* 토지 북측 일부의 급경사 지형은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물(컨테이너, 창고)은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리 방안을 마련해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 관인면의 자연녹지 지역에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있으나 다양한 토지 이용 제한과 지적도상 맹지라는 약점을 가지고 있습니다. 북측 저수지 인근에 임도가 개설되어 있으나, 접근성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 무엇보다도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 가능성은 본 물건의 가장 큰 위험 요소이므로, 입찰 전 해당 권리에 대한 명확한 파악이 필수적입니다. 현재로서는 임업 또는 농업적 활용 외의 개발 가능성은 매우 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 넓은 임야 면적을 확보할 수 있다는 점입니다.

* 자연환경: 저수지 인근의 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 저가 매수 가능성: 복합적인 제약 사항과 리스크로 인해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 고려사항

본건의 예상 입찰가는 감정가(582,738,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 가장 중요한 고려사항은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'에 대한 잠재적 인수 비용 및 해결 방안 마련 비용입니다.

* 맹지 해소 및 토지 활용을 위한 추가 개발 비용(진입로 확보, 형질 변경 등)을 고려해야 합니다.

* 강화된 토지 이용 제한(농림지역, 군사보호구역 등)으로 인한 활용 가치 하락분을 반영해야 합니다.

상기 위험 요소를 충분히 검토한 후, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용과 예상되는 수익을 종합적으로 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.