나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72900 [1] 경기도 연천군 군남면 선곡리 79-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 선곡리 소재 ""선곡리마을회관"" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 인근토지상 상태가 다소 불량한 비포장농로를 통하여 제한적인 차량의 접근이 이루어지고 있는 상태로 목측되고, 근거리에 버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 대부분 전 상태이며, 일부 제시외 분묘가 소재함.

인접 도로상태

지적상 맹지이며, 남측 인근토지상 상태가 다소 불량한 비포장농로를 통하여 제한적인 차량의 접근이 이루어지는 상태로 목측됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

제시외 분묘가 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

물건 비고

지분매각(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 제한할 수 있음), 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금미반환), 분묘5기 소재함(분묘기지권 성립여부 불명)
매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72900 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 연천군 군남면 선곡리 79-2

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 9,067,960 원

토지면적: 2447.00㎡ (약 740.2 평)

토지지분: 245.1894㎡ (약 74.17 평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 연천군 군남면 선곡리 소재 "선곡리마을회관" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

인근 토지상 상태가 다소 불량한 비포장 농로를 통해 제한적인 차량 접근이 가능합니다.

근거리에 버스정류장이 소재하나, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지 형태는 부정형의 완경사지이며, 대부분 전(밭) 상태입니다.

토지 지상에는 제시외 분묘 5기가 소재하고 있으며, 이는 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

2.4. 개발 및 제한 사항

지적상 맹지로서, 남측 인근 토지의 비포장 농로를 통해 제한적으로 접근 가능합니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전 축종 제한, 주거밀집지역 1000m 이내) 및 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

을구 1번 근저당권 (접수일자: 2020-01-14, 채권자: 김현민)이 말소기준 권리가 됩니다.

본 건 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 45,019,066 원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권은 없다고 명시됨)

3.4. 임차인 현황

조사된 임차인 내역은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 군남면 선곡리는 농경지와 임야, 농가주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

주요 시설과의 거리감이 있으며, 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다.

4.2. 상업 활동 가능성

제한적인 교통 접근성과 주변 인프라를 고려할 때, 상업적 가치보다는 농업용 또는 전원생활 목적의 토지로서의 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

대중교통 이용이 불편하고, 차량을 이용하더라도 인근 편의시설까지는 다소 시간이 소요될 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 제공할 수 있으나, 생활 편의시설 접근성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립 시 협의가 필수적입니다.

공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 입찰 과정에 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 농지 관련

농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰자 지위 확보에 어려움이 있으며 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

농지법 등 관련 규정에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 토지 이용 관련 (맹지, 분묘)

지적상 맹지이므로, 도로로 이용될 수 있는 인접 토지와의 관계 정립이 중요합니다.

토지 지상에 분묘 5기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확하여 분묘 이장 등 추가적인 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 토지 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 지역 개발 및 규제

연천군 지역 내 산업폐기물 처리 시설 조성 관련 논의가 일부 지역(전곡읍 고능리, 청산면 등)에서 진행된 바 있습니다. 본 물건이 위치한 군남면 선곡리와 직접적인 연관성은 적으나, 광역적인 지역 개발 및 환경 규제 동향을 주시할 필요가 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 제한보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 추가적인 행위 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 군남면 선곡리에 소재한 전(밭)으로, 토지 일부 지분 매각 건입니다.

전반적으로 농촌 지역의 특성을 보이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 불편합니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 토지 지분 매각, 지적상 맹지, 분묘 5기 소재, 그리고 농지취득자격증명 필요 여부입니다.

재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 이력이 있습니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리는 없으나, 위에서 언급된 물건의 현황 및 법적 사항들에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

지분 매각을 통해 시세보다 낮은 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로, 장기적인 관점에서 토지 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

분묘 관련 문제가 명확히 해결될 경우, 토지의 본래 가치를 회복하거나 상승시킬 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최저매각가격: 9,067,960 원

매수신청보증금: 1,813,592 원 (최저매각가격의 20%)

본건은 지분 매각, 맹지, 분묘 소재 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어, 낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용(분묘 이장, 도로 확보 등) 및 공유자와의 협상 비용, 농지취득 관련 예상 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

단순히 최저매각가격을 기준으로 판단하기보다는, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 실질적인 취득 및 활용 가능 가치를 평가한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

일반적으로 이러한 조건의 물건은 최저매각가격 수준 또는 소폭 상향된 가격에서 결정될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.