나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72882 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 272-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 ""기산저수지"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 저수지·호수주변 지방도를 따라 숙박시설, 음식점 등이 소재하는 상가지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

▶기호(1):등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 현황 상업용건부지로 이용중임.
▶기호(3):비교적 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 건부지 및 상업나지로 이용중임.
▶기호(5,6):가장형 또는 부정형의 토지로서, 현황 하천과 대지사이의 법면, 구거, 일부 도로 등으로 이용중임.
▶기호(7):비교적 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 상업나지 및 주차장 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일단의 토지들은 하천을 사이에 두고 북서측의 노폭 약 4m 내외의 다리를 통해 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▶기호(1,3):계획관리지역,성장관리계획구역(주거형,백석32),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,제한보호구역(위임지역15M)<군사기지및군사시설보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>임.

▶기호(5):계획관리지역,성장관리계획구역(주거형,백석32),하천(저촉),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,제한보호구역<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(위임지역15M)<군사기지및군사시설보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,하천구역(문산천)<하천법>,<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른일부도로[공고번호제2022-3031호]임.

▶기호(6):계획관리지역,성장관리계획구역(주거형,백석32),하천(저촉),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,제한보호구역(위임지역15M)<군사기지및군사시설보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,하천구역(문산천)<하천법>,<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른일부도로[공고번호제2022-3031호]임.

▶기호(7):계획관리지역,성장관리계획구역(주거형,백석32),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,제한보호구역<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(위임지역15M)<군사기지및군사시설보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른일부도로[공고번호제2022-3031호]임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 건물㉠~㉦이 소재하고 있음.(첨부한 ""지적개황도"" 및 ""사진용지"" 참고바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶기호(2):철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건으로서,
(사용승인일 : 1999.12.09)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 실내인테리어, 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
바닥 : 장판지 및 카펫깔기 마감, 일부 타일깔기 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

▶기호(4):일반목구조 목조경사지붕 단층건으로서,
(사용승인일 : 2010.07.05)
외벽 : 목재 판넬 마감 등,
내벽 : 목재 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

▶기호(2)
1~4층 : 현황 '숙박시설'로 이용중임.
5층 : 계단실 및 휴게실 등으로 이용중임.

▶기호(4)
공실상태이며, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 보일러설비, 소화전설비 등을 갖추고 있으며, 숙박시설에는 엘리베이터가 설치되어 가동중임.

부합물 및 종물

제시외 건물㉠~㉦이 소재하고 있음.(첨부한 ""지적개황도"" 및 ""사진용지"" 참고바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록5.6. 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환,원상회복명령 가능성 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72882 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 272-2

토지면적: 2927.00㎡ (약 885.47평)

건물총면적: 1171.12㎡ (약 354.20평)

건물(2) 연면적: 1098.78㎡ (약 332.43평)

건물(4) 연면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

용도: 숙박시설 (주 건물), 제2종근린생활시설 (부속 건물)

감정가: 2,972,225,160원

매각기일: (제공된 정보에 없음)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 기산저수지 서측 인근에 위치하며, 주위는 저수지·호수 주변 지방도를 따라 숙박시설, 음식점 등이 소재하는 상가지대로서 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통으로 평가됨.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

토지 이용 현황:

기호(1): 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중임.

기호(3): 비교적 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 건부지 및 상업나지로 이용 중임.

기호(5,6): 가장형 또는 부정형 토지로서, 현황 하천과 대지 사이의 법면, 구거, 일부 도로 등으로 이용 중임.

기호(7): 비교적 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 상업나지 및 주차장 등으로 이용 중임.

토지 이용계획 및 제한상태:

기호(1,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(위임지역 15M, 군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역 등임.

기호(5,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 하천(저촉), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 하천구역(문산천) 등으로 지정되어 있으며, 건축법에 따른 일부 도로로도 이용 중임.

기호(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역 등임.

인접 도로 상태: 본건 일단의 토지들은 하천을 사이에 두고 북서측의 노폭 약 4m 내외의 다리를 통해 소로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 10월 2일자 중소기업은행 근저당권 (을30)

경매 신청 채권자: 더블유아이2311유동화전문 (2025-07-31, 임의경매)

정리 예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 후순위 근저당 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

이 : 보증금 40,000,000원, 차임 8,000,000원, 전입일자 2011-07-19, 대항력 있음.

이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-09, 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 이 존재로 인한 명도 협상 가능성 및 절차 고려 필요)

1.3. 상권분석

주요 상권: 기산저수지 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 숙박시설, 음식점 등 상업 시설이 밀집된 지역임.

잠재적 가치: 기산저수지라는 자연 환경을 바탕으로 한 관광 휴양 및 관련 서비스업(숙박, 요식 등) 운영에 적합한 입지임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근 기산저수지 주변 상가지대에 숙박시설, 음식점 등 다양한 상업 시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주거 환경: 저수지 인근의 자연 환경과 상업 지역이 혼재되어 있어, 주거 편의성과 함께 상업 지역의 특성을 가짐.

교통 접근성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 목록5,6 토지는 공부상 지목이 '답'으로, 경작 등 농업 활동을 위한 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수임. 미제출 시 매수 보증금 미반환 및 원상회복명령 등의 가능성이 있으므로 유의해야 함.

대항력 있는 임차인: 이 임차인은 전입일자 기준 대항력이 있으므로, 명도 진행 시 협의 또는 명도 저항이 발생할 수 있음. (인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 대항력의 존재 자체에 유의하여 신중한 접근 필요)

제시외 건물: 총 376.00㎡ 규모의 제시외 건물이 소재하며, 일괄 매각 대상이므로 명도 대상에 포함되어 추가적인 명도 절차 및 비용이 발생할 수 있음.

군사보호구역: 군사기지 및 군사시설 보호구역(위임지역 15M)에 해당하여, 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있음.

건물 노후화: 주요 건물인 숙박시설(2002-12-09 사용승인)은 연식(1999년)이 있어 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있음.

토지 이용 제약: 일부 토지가 하천, 법면, 도로 등으로 이용 중이며, 하천구역 등으로 지정된 부분이 있어 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 기산저수지 인근에 위치한 숙박시설 및 부속 토지로서, 관광지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각 조건으로, 제시외 건물 포함 여부, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 중요 고려사항입니다.

또한, 군사보호구역 및 하천구역 지정과 같은 개발 관련 제한사항 또한 투자 수익률 및 개발 계획 수립에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

기산저수지 인근의 관광 및 휴양 시설 수요를 활용한 사업 확장 잠재력 보유.

상업 지역 내 숙박 시설 운영 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대 가능.

양주시의 성장관리계획구역 지정에 따른 향후 지역 발전 가능성에 주목.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,972,225,160원입니다.

예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 물건의 현재 상태, 시장 가치, 그리고 본 보고서에서 제시된 각종 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 농지취득자격증명 필요, 군사보호구역 지정, 제시외 건물 명도 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 투자 수익률 산출 및 리스크 분석을 위한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.