나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3169 [1] 경기도 포천시 선단동 838-56 휴메인하우스 107동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진감정 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""선단초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
중소규모의 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 소규모점포 및 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호 등임.
본건 사용승인일은 2021.07.14일임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 대체로 사다리형에 가까운 토지로서 공동주택(도시형생활주택-
단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로를 통하여 본건 단지내 도로로 진입하게 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선)(접합),가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

※ 본건 [도로명주소]는 등기부상 송선로 290-5로 돼있으나 현황은 인접 106동이 송선로
290-5이고, 본건의 현황 [도로명주소]는 107동으로서 송선로 290-6으로 돼있음.
(후첨""사진용지""참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3169 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 838-56 휴메인하우스 107동 5층 502호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 202,000,000원

건물면적: 61.99㎡ (약 18.76평)

토지면적: 54.87㎡ (약 16.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모의 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 소규모 점포 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로를 통해 단지 내 도로로 진입합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 7일자 수협은행 근저당 (을1) 입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 관련 권리: 소유권보존 (갑1), 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3) 등이 있습니다.

* 말소 예정 권리: 근저당 (을1), 가압류 (갑5), 임의경매개시결정 (갑6) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수 예정 권리: 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다. (주의 필요)

임차인 현황:

* 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시세 비교:

* 본건은 2021년 7월 14일 사용 승인된 신축 건물(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건(2015년 준공, 67.185㎡, 130,000,000원)의 "삼성홈타운" 사례의 경우, 평당 약 193만 원 수준의 거래가를 보였습니다.

* 본건의 감정가는 202,000,000원으로, 면적(61.99㎡) 대비 평당 약 326만 원 수준으로 산정되었습니다.

* 제공된 주변 시세 데이터와 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 신축 연도(2021년 vs 2015년)에 따른 가치 상승분을 반영했을 수 있으나, 상당한 차이를 보입니다.

* 정확한 시세 파악을 위해 유사 단지 및 동종 물건의 최근 실거래가, 국토교통부 실거래가 자료, 인근 부동산 중개업소의 정보를 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

매매/임대 동향: 최근 거래 정보는 June 2026 기준이며, 가격은 4,800만원 ~ 13,000만원으로 다양한 시세를 보이고 있습니다. (단, 제공된 데이터의 '최근 매매 JSON 정보'와 '최근 전월세 JSON 정보'가 동일하여, 실제 거래 정보가 아닌 임대 정보일 가능성도 배제할 수 없습니다. 시세 분석 시 주의가 필요합니다.)

5. 생활정보

건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호로, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태: 본건은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 인근에 선단초등학교가 위치하며, 주거 지역 내 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리 내용을 반드시 확인하여 낙찰 후 인수 부담이 있는지 파악해야 합니다.

임차인 현황 불확실성: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 임장 시 반드시 확인이 필요합니다.

감정가와 시세 격차: 제공된 최근 실거래가 데이터와 비교 시 본건 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 향후 입찰가 산정 시 위험 요소가 될 수 있습니다.

도로명 주소 불일치: 등기부상 주소("송선로 290-5")와 현황 주소("송선로 290-6")가 상이한 부분은 확인되었으나, 이는 건물표제부상 정정되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 제공된 주변 시세 데이터와 비교 시 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 신중한 접근을 요구합니다.

임차인 현황 파악 등 현장 확인이 필수적이며, 권리 분석 및 시세 재확인을 통해 정확한 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각받아 소유권을 확보할 수 있습니다.

잠재적 상승 여력: 향후 지역 개발 및 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 현재로서는 시세 대비 감정가 부담 존재)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 데이터를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 138,000,000원 수준입니다.

감정가와 시세 간의 격차, 미확인 권리(지상권), 임차인 현황 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 약 160,000,000원으로 제안합니다. 이는 분석된 시세와 감정가, 리스크 요인을 종합적으로 고려한 잠정적 가치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 조정될 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 별도 고려하지 않습니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보에 기반하여 작성되었으며, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 혐오시설 유무 확인은 현재 시점에서 불가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.