나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72892 [1] 경기도 의정부시 의정부동 481-4 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부시청역"" 동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 의정부 경전철 ""의정부시청역""과 지하철 1호선
""의정부역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 4층건 중 제4층 제402호로서,
외벽 : 적벽돌 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택) 1개호로 이용중임.(보다 자세한 사항은 후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),상대보호구역(다온중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부서초)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 ""그 밖의 사항""란을 참조하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72892 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 481-4, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 82,026,000원

토지면적: 21.09㎡ (약 6.38평)

건물면적 (전용면적): 38.33㎡ (약 11.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 의정부시청역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

대중교통 이용이 편리하며, 의정부 경전철 의정부시청역과 지하철 1호선 의정부역이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 가까이 있어 교통 여건이 양호합니다. 차량 접근 역시 가능합니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 다온중학교와 의정부서초등학교 주변으로 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역이며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매 개시결정(접수일자 2025-08-04)입니다.

등기부등본상 소유권 변동 내역 및 기타 권리사항이 존재합니다.

주요 권리로는 경기주택도시공사의 주택임차권(을13)이 있습니다. 해당 임차인은 보증금 71,250,000원, 전입일자 2018년 4월 19일, 확정일자 2018년 4월 18일로 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2022년 11월 29일이며, 등기부 요약 및 물건명세서 상 해당 임차권은 인수 대상이 될 수 있음을 명시하고 있습니다. 즉, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

정리하자면, 을구 13번 주택임차권은 인수될 가능성이 높은 권리이며, 이로 인한 보증금 인수 위험이 존재합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본 물건은 의정부시청역과 의정부역 인근에 위치하여 상업 및 편의시설 이용이 용이한 지역에 속합니다. 주변에 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

학군으로는 다온중학교, 의정부서초등학교가 인근에 위치합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 시세 분석 결과, 최근 2026년 5월 거래된 유사 면적대의 다세대주택(41㎡~44.81㎡)이 9,800만원에서 10,500만원 수준으로 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적 38.33㎡ (약 11.60평) 기준 시세는 평당 약 770만원~800만원 수준으로 추정되며, 현 시세는 약 9,150만원~9,300만원 범위로 예상됩니다. 이는 감정가 82,026,000원보다 높은 수준입니다.

현재까지 파악된 정보로는, 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리 시설 등)이 근접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 의정부시는 과거 서울시의 혐오시설 이전 대상 지역으로 거론된 사례가 있었고, 쓰레기 소각로 이전 문제 등이 지역 이슈로 언급된 바 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(경기주택도시공사)의 보증금 인수 여부입니다. 보증금 71,250,000원 전액이 배당으로 충당되지 않을 경우, 잔여 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 매입 비용이 상승하게 됩니다.

제시외 건물(1.71㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 별도의 명도 또는 처리 비용을 고려해야 할 수 있습니다.

교육환경 보호구역에 속해 있어, 해당 지역 내 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부 시내 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다세대주택으로서 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서 정확한 권리분석 및 배당표 확인을 통한 보증금 인수액 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 향상된 주변 시세는 투자 가치를 높이는 요인입니다.

역세권 지역에 대한 지속적인 수요를 고려할 때, 임차인 문제를 명확히 해결한다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 권리 분석 상 인수 부담을 제외하고 적정가에 낙찰받을 경우 시세차익 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 82,026,000원

주변 시세 추정가: 약 91,500,000원 ~ 93,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금: 71,250,000원 (미변제 시 인수)

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 이 부분을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 임차 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않고 매수인이 인수하게 된다면, 실제 취득 비용은 입찰가 + 인수 보증금 잔액이 됩니다.

인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 때, 감정가와 현 시세를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원.

단, 정확한 입찰가는 현장 조사, 등기부등본 및 배당표의 상세 분석, 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 보증금 인수액에 따라 낙찰 후 실질적인 총 매입 비용이 크게 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.