나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72824 [1] 경기도 동두천시 지행동 74 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 ""지행초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서, 묘지 등임.

인접 도로상태

지적상 북측으로 도로(지행동 75-1) 소재하나 폐도이며, 인접필지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

제시외 분묘 약6기 소재함.
(후첨 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72824 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 지행동 74

* 용도: 대지

* 감정가: 46,494,000원

* 토지면적: 324.00㎡ (약 97.9평)

* 매각대상 토지면적 (지분): 162㎡ (약 48.9평)

* 건물면적: 해당 없음 (0.00㎡)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권 등재

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "지행초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 지행초등학교 인근에는 다양한 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 도로: 지적상으로는 북측으로 도로(지행동 75-1)가 접해 있으나, 현황 폐도 상태입니다. 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다. 동두천시는 지행역 상권 밀집 지역의 주차 환경 개선을 위한 노력을 하고 있으며, 이는 향후 지역 접근성 향상에 기여할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 8일 서울신용보증재단 가압류 (접수번호 갑6)입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 명시된 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부상의 채권 총액은 34,154,553원입니다.

4. 상권분석

* 지행역 중심 상권: 본건 소재지인 지행동은 지행역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 이는 동두천시의 주요 상업 지역 중 하나입니다.

* 생활 편의시설: 지행역 주변에는 상업 시설과 함께 주거 지역이 발달해 있으며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역적 특성: 동두천시는 한국의 전통과 현대가 공존하는 곳으로, 자연 경관과 함께 문화적 명소가 있으며, 아웃도어 활동 및 힐링 여행지로 인기가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 지행초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지행역이 인근에 위치하고 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 동두천꿈나무정보도서관, 동두천농협 지행역지점 등 생활 편의를 위한 시설들이 인근에 있습니다. 소요산과 같은 자연 관광지도 가까워 여가 활동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 전체 면적 중 1/2 지분만을 매각하므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 공유자의 지분율, 관계 등에 따라 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 본건 입찰 결과에 직접적인 영향을 미칩니다. 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 약 6기의 분묘가 소재하는 것으로 파악되었습니다 [감정평가서 요약]. 분묘기지권은 해당 분묘를 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리로, 성립될 경우 토지 소유권 행사에 제약이 따릅니다. 분묘기지권의 성립 여부는 법적 판단이 필요하며, 감정평가에서도 이를 감안하여 토지 단가를 산정한 것으로 보입니다 [감정평가서 요약].

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다. 자연녹지지역은 일반적으로 건폐율 20% 이하, 용적률 50~100% 이하로 제한됩니다. 또한, 도시계획조례상 녹지지역 대지 분할 제한 면적은 200㎡ 이상으로 규정되어 있습니다.

* 도로 접근성: 지적상 도로가 현황 폐도 상태로, 인접 필지를 통한 접근 방식은 향후 토지 이용에 불편을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 토지의 일부 지분 경매 물건입니다. 지행역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있고, 지행초등학교 등 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 점, 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점, 자연녹지지역 등 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성 또한 입찰 과정에서 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 지행역 역세권 인근 입지: 지행역과 가까워 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 토지 이용 제한이 존재하나, 향후 도시계획 변경 등의 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 양호한 주변 환경: 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각으로, 분묘기지권, 공유자 우선매수, 토지이용 규제 등 여러 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 낙찰 후 공유자와의 관계 설정 및 협의가 중요한 변수가 될 것입니다. 따라서 감정가(46,494,000원)를 기준으로 하되, 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 분묘기지권 성립 시 토지 가치 하락 가능성, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약 등을 감안하여 입찰가의 60~80% 수준을 잠정적인 고려 범위로 설정할 수 있으나, 현장 조사 및 법률 전문가의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.