나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72795 [1] 경기도 양주시 덕계동 852 양주푸르지오아파트 102동 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 양주시 덕계동 소재 ""경원선 덕계역"" 남측 근거리에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 주거나지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하고 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 ""경원선 덕계역""이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브, 경량철골트러스박공지붕 15층 중 9층 902호로서
외벽;시멘트몰탈 위 페인트 마감
내벽;벽지도배, 타일붙임 등
창호;샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

아파트(상세는 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 위생설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 인접지와 등고 평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내,외로 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72795 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 852, 양주푸르지오아파트 102동 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 273,000,000원

토지면적: 57.24㎡ (약 17.32평)

건물면적 (전용면적): 84.91㎡ (약 25.69평)

건물면적 (분양면적): 정보 없음 (일반적으로 전용 84㎡의 경우 공급면적은 약 109~115㎡ 수준입니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 양주시 덕계동 소재 "경원선 덕계역" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 "경원선 덕계역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 2월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을11) 입니다.

인수되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 여부 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요하며, 명도 시 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이성일 (2006-06-22), 전백중 (2014-07-11), 지해숙 (2015-07-13)

* 주요 권리 내역:

- 근저당권: 한국자산관리공사 (2017-02-16, 162,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 주식회사 엠캐피탈대부 (2021-03-18, 75,000,000원)

- 전세권설정: 주식회사 엠캐피탈대부 (2021-03-18, 5,000,000원)

- 근저당권: 주식회사 엠캐피탈대부 (2022-02-09, 50,000,000원)

- 15번 근저당부채권질권설정: 예가람저축은행 (2022-02-25, 75,000,000원)

- 17번 근저당부채권질권설정: 예가람저축은행 (2022-02-25, 50,000,000원)

- 근저당권: 주식회사 엠캐피탈대부 (2022-04-18, 53,000,000원)

- 18번 근저당부채권질권설정: 예가람저축은행 (2022-06-20, 53,000,000원)

- 임의경매개시결정: 한국자산관리공사 (2025-07-25, 146,200,102원) - 본건

4. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 기능이 중심인 상권입니다.

잠재적 가치: 경원선 덕계역 역세권에 위치하며, 인근 개발 계획에 따라 배후 수요 증가 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조의 15층 아파트 중 9층에 위치하며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

설비 내역: 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 정보 (양주푸르지오):

* 사용승인일: 2006년 2월 28일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 498세대

* 전용면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

* 주차대수: 총 214대 (최고층 15층) (참고: 제공된 아파트 정보 중 총 주차대수가 505대로 기재된 부분도 있으나, 본 호수와 관련된 일반적인 주차 용량으로 판단됩니다.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주변 시설: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 아파트 단지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 미확인: 임대관계가 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 없어 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화: 2006년 준공된 아파트로, 약 18년차를 맞이하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

부동산 시장 변동성: 거시 경제 상황, 금리 변동, 지역 개발 이슈 등에 따라 부동산 가격이 변동될 수 있습니다.

지역적 제한: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당되어, 향후 개발이나 특정 용도 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경원선 덕계역 역세권에 위치한 양주푸르지오 아파트 102동 9층 902호로, 역세권의 이점과 주변 생활 편의시설 및 학군 접근성을 갖추고 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 시 면밀한 확인이 필요합니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 덕계역을 이용한 편리한 교통망 확보.

* 권리 무하자: 인수 부담 없는 안전한 권리 분석.

* 우수한 주거 환경: 주변 편의시설 및 학군 접근성.

* 지역 성장 가능성: 양주 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 6월 기준)를 보면, 동일한 면적(84.91㎡)의 경우 1층은 24,000만원, 8층은 25,000만원, 15층은 32,000만원에 거래되었습니다. 본건은 9층으로, 8층(25,000만원)과 15층(32,000만원)의 거래가격을 고려할 때 26,000만원에서 28,000만원 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

감정가는 273,000,000원으로, 최근 최고가 거래(15층)보다는 낮고, 8층 거래가보다는 높은 중간 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

권리 인수 부담이 없고, 입지 및 주거 환경이 양호한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최근 8층 매물의 거래가격을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 90~100% 수준을 예상합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 250,000,000원 ~ 273,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. (명도 비용, 수리 비용 등 추가적인 제반 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.