나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51841 [1] 서울특별시 송파구 방이동 43 대명벨리온 8층817호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 방이동 소재 ""몽촌토성역"" 남서측 인근 소재 구분건물로서, 주변은 상업용빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근으로 간선도로 및 지하철역, 버스정류장 다수가 소재하여 교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 업무시설 근린생활시설 내 개별호수로서,
(사용승인일자: 2017.06.23)

외벽: 인조대리석 붙임, 타일붙임 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 ""오피스텔""(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화탐지설비, 지하주차장, 승강기시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지로 부정형 평지이며, 현황 ""업무시설, 근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로 및 남서측과 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 방이동 43 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2017-12-07)(접합), 도로(2022-06-30)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

(2) 방이동 43-1: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2017-12-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

(3) 방이동 43-8: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2022-06-30)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51841 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO (오 )

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 43 대명벨리온 8층817호

용도: 오피스텔

건물명: 대명벨리온

건축물 사용승인일자: 2017년 6월 23일

건물면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

건물지분: 17.12㎡ (약 5.18평)

토지면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.502㎡ (약 1.06평)

전유부분 건물 표기: 8층 817호

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 방이동 소재 "몽촌토성역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위환경은 무난합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근으로 간선도로 및 지하철역, 버스정류장이 다수 소재하여 교통 이용상황은 양호합니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 업무시설, 근린생활시설 내 개별호수로서, 사용승인일자는 2017년 6월 23일입니다.

이용상태: 현황 "오피스텔"로 이용중입니다.

토지 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 토지로 부정형 평지이며, 현황 "업무시설, 근린생활시설 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로 및 남서측과 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동에 위치하며, 주변은 상업용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

몽촌토성역(8호선)이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 간선도로를 통해 용이합니다.

2.3. 주변 시설 (상권, 생활 편의)

잠실역 상권과 인접해 있으며, 올림픽공원, 롯데월드타워 등 주요 시설 접근성이 좋습니다. 주변에는 다양한 편의시설, 근린생활시설, 상업 시설 등이 풍부하게 갖추어져 있어 생활 및 상업 활동에 매우 편리한 입지입니다. 지역 내에서 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2024년 1월 23일자 주식회사정원종합건설 근저당 (을3)

소유권이전: 2017년 7월 12일자 한윤석 소유권이전 (갑4)

주요 권리: 을구 4번 주택임차권 (채권자: 오나영, 금액: 170,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 오나영 (마스킹 처리: 오 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 28일

확정일자: 2022년 10월 14일

대항력: 있음 [cite: provided data]

주요 권리분석 사항:

본건에는 대항력 있는 임차인 오나영이 존재합니다. 등기부등본상 "을구 4번 주택임차권"으로 등기되어 있으며, "말소: 인수"로 표기되어 있습니다. [cite: provided data]

또한, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. [cite: provided data]

이는 경매 진행 시 임차인에게 배당되는 금액이 보증금 170,000,000원 전액에 미치지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자(매수인)가 인수해야 함을 의미합니다.

다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 인수 조항으로 인해 잠재적 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

을구 3번 주택임차권 (채권자: 오나영, 금액: 170,000,000원)은 말소됩니다. [cite: provided data]

말소기준권리는 2024년 1월 23일 접수된 주식회사정원종합건설의 근저당권 (을3)입니다. 이보다 선순위인 임차인의 권리는 인수될 수 있습니다.

3.4. 기타 권리 분석

압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정인 권리들입니다. [cite: provided data]

강제경매 개시결정 등기(2025타경51841) 또한 말소됩니다. [cite: provided data]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 방이동 일대는 송파구의 주요 상업 및 주거 복합 지역으로, 몽촌토성역 및 잠실역 역세권을 중심으로 형성된 활발한 상권을 특징으로 합니다.

4.2. 상권 현황 (유동인구, 업종 분포 등)

주변에 오피스텔, 상가, 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요가 존재합니다. 몽촌토성역과 인접한 점, 올림픽공원, 롯데월드타워 등 주요 시설과의 접근성이 뛰어나 유동인구가 많으며, 이를 기반으로 다양한 소매업, 서비스업, 음식점 등이 발달해 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

송파구는 서울 동남권의 핵심 지역으로, 지속적인 개발과 함께 상권 가치가 높게 유지되고 있습니다. 특히, 관광, 문화, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역 특성상 임대 수익률 및 시세 상승 잠재력이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 (마트, 병원, 은행 등)

단지 인근에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 문화/여가시설 (공원 등)

올림픽공원이 가까워 산책, 운동 등 여가 활동을 즐기기에 매우 좋습니다.

5.3. 교육시설 (인근 학교)

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경도 고려해볼 만합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 오나영의 보증금 인수 가능성입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 잔액을 인수해야 하는 점을 명확히 인지해야 합니다. [cite: provided data, 5, 6, 9, 10, 12]

6.2. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(지정기간 2025.3.24.~2025.9.30.), 특히 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 허가 대상임을 유의해야 합니다. [cite: provided data]

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. [cite: provided data]

6.3. 기타 법규 및 규제

특별히 언급된 혐오시설이나 기타 물리적인 하자, 법적 문제점은 검색 결과에서 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

탁월한 입지: 서울 송파구 방이동, 몽촌토성역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

현대적인 건물: 2017년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. [cite: provided data]

안정적인 수요: 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

7.2. 물건 약점

임차권 인수 위험: 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제분 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. [cite: provided data, 5, 6, 9, 10, 12]

토지 이용 제한: 아파트 용도 제한 등 특정 토지 이용 계획 및 법적 제한사항이 있습니다. [cite: provided data]

7.3. 총평

본 물건은 뛰어난 입지와 현대적인 건물 조건을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다. 다만, 임차인 관련 인수 위험과 토지 이용 제한 사항을 철저히 검토하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력

서울 동남권 핵심 지역인 송파구에 위치하여 시세 상승 잠재력이 높습니다.

우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라로 인한 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물로 초기 관리 비용이 적게 들 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

잠실 개발 계획, 지역 내 지속적인 수요 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 임차권 문제가 해결된다면 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (최근 실거래가 기반)

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 16.61㎡ ~ 17.32㎡)의 거래가 2026년 5월 ~ 7월 사이에 15,500만원 ~ 16,700만원 사이에서 이루어졌습니다. [cite: provided data]

본 건의 면적인 17.12㎡를 고려할 때, 최근 거래된 16,700만원(17.12㎡)이 가장 직접적인 비교 대상이며, 평당 거래가는 약 923만원 ~ 975만원 수준입니다.

이에 따른 시장 가격은 대략 16,160만원 (17.12㎡ * 944만원/㎡) 수준으로 평가됩니다.

감정가는 180,000,000원으로, 시세 대비 약간 높게 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

경매 할인율 및 위험 요소를 고려할 때, 감정가 및 최근 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.