나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51771 [1] 서울특별시 은평구 구산동 22-28 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""예일초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 ""구산역"" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""다세대주택""으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 서측 및 동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51771 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 22-28 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 370,000,000원

토지면적: 25.05㎡ (약 7.58평)

건물면적: 73.18㎡ (약 22.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

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1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 구산동, 예일초등학교 남측 인근에 소재함.

* 주위환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 구산역과 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 소재 토지는 서측 및 동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이함.

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1.2. 권리분석

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1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 박상득)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-27

* 확정일자: 2020-05-04

* 배당신고일자: 2022-07-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 관련 확약서가 제출되었으며, 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 함.

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1.2. 2. 등기부 권리 내역

* 최초 소유권 이전 (갑3): 2011-12-01, 박진성

* 주택임차권 (을8): 2022-07-13, 박상득, 205,000,000원 (말소 예정)

* 소유권 이전 (갑4): 2020-06-24, 주식회사수성이노베이션 (매매 205,000,000원)

* 근저당권 (을7): 2021-10-12, 양대용, 80,000,000원 (말소 기준 권리)

* 압류 (갑5): 2022-03-14, 안산세무서장, 말소

* 가압류 (갑6): 2023-03-15, 황영훈, 100,000,000원, 말소

* 압류 (갑8): 2023-06-13, 국민건강보험공단, 말소

* 강제경매 (갑11): 2025-08-04, 주택도시보증공사, 205,000,000원 (본건 경매 개시)

* 총 등기부 채권 금액: 385,000,000원

* 말소기준권리: 2021-10-12자 근저당권 (을7)이므로, 위 권리 이후에 설정된 을8 주택임차권 및 갑5, 갑6, 갑8 압류/가압류, 갑11 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

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1.2. 3. 물건명세서 특이사항

* 본건은 2014년 12월 18일, 특정건축물정리에 관한 특별조치법에 의거 증축(경량철골 판넬 22.85㎡ 면적 포함)되어 사용승인 처리된 이력이 있음.

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 박상득의 보증금에 대한 우선변제권 주장 및 대항력 포기, 임차권등기 말소에 대한 확약서가 제출되어, 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

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1.3. 상권분석

* 본건은 서울 은평구 구산동 지역에 위치하며, 주변에 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 상권을 형성하고 있음.

* 예일초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 및 유동인구가 존재할 수 있으며, 지하철 6호선 구산역 역세권이라는 지리적 이점이 있음.

* 소규모 상점 및 편의시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의는 충족되는 지역임.

* 최근 매매 정보 분석 결과, 구산동 147-18번지 "리치빌"에서 2026년 5월, 전용면적 24.74㎡(약 7.48평) 다세대주택이 8,800만원에, 구산동 355-7번지 "금당빌라"에서 2026년 5월, 전용면적 37.02㎡(약 11.19평) 다세대주택이 11,500만원에 거래된 사례가 있음.

* 이러한 최근 거래가는 본건의 건물면적(73.18㎡, 약 22.14평)과 규모 차이가 커 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으나, 평당 약 310만원 ~ 356만원 수준으로 파악됨.

* 본건의 감정가 370,000,000원 대비, 위 거래가액을 바탕으로 환산한 예상 시세는 약 2억 2천만원 ~ 2억 6천만원 수준으로, 감정가와 상당한 차이를 보임. 이는 단위 면적당 가격보다는 거래 건물의 규모, 연식, 위치, 상태 등의 차이에 따른 것으로 보이며, 본건의 실제 가치 평가 시 유사 규모의 거래사례 조사가 반드시 필요함.

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1.4. 생활정보

* 교육시설: 예일초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 교통시설: 지하철 6호선 구산역과 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 교통이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

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1.5. 잠재적 리스크

* 증축 부분: 2014년 특정건축물정리에 관한 특별조치법에 따라 증축(경량철골 판넬 22.85㎡)된 부분이 있어, 향후 건축 관련 법규 변경 시 또는 재건축/재개발 시 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

* 임대 관계 미상: 본건의 임대 관계는 미상으로, 후속 임대 시 세입자 확보 및 계약 조건 설정에 대한 추가적인 조사가 필요함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당되어 향후 건축 행위 시 제약을 받을 수 있음.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변으로 특별히 인지되는 혐오시설은 검색되지 않았으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있음.

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1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 구산역 역세권 및 초등학교 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 등기부등본상 말소기준권리(을7 근저당) 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 다만, 특정건축물정리에 관한 특별조치법에 따른 증축 부분이 존재하며, 제공된 최근 실거래가 정보와 본건의 감정가 및 면적 간의 큰 차이가 있어, 상세한 현장 조사와 시세 조사가 필수적임.

* 권리 관계가 명확하고 임차인 관련 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 가격 측면에서의 합리성 검토가 중요함.

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1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 구산역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리함.

* 교육 환경: 예일초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

* HUG 관련 안정성: HUG 인수조건 변경 및 임차인과의 확약서 제출로 인해 보증금 관련 리스크가 해소된 것으로 보임.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 370,000,000원

* 건물 면적: 73.18㎡ (약 22.14평)

* 토지 지분: 25.05㎡ (약 7.58평)

* 본건과 유사한 규모(73.18㎡)의 인근 실거래가 정보가 부족하여, 제공된 JSON 데이터(24.74㎡ ~ 37.02㎡)를 기반으로 한 가격 분석은 직접적인 비교에 한계가 있음. 해당 데이터상의 평당 가격(약 310만원 ~ 356만원)을 적용 시, 본건의 시장 가치가 감정가(370,000,000원, 평당 약 1,670만원)보다 현저히 낮게 산정될 수 있음.

* 따라서, 본건의 감정가는 유사 면적 및 입지의 다세대주택 시장 가치를 보수적으로 반영했을 가능성이 있으며, 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 접근할 필요가 있음.

* 신중한 입찰을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 수리 필요 여부, 주변 유사 물건의 호가 및 실거래가 등을 종합적으로 파악하는 것이 중요함.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

* 본 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 결정 시에는 전문가와 상의하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

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