나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11253 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는
공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건중 4층 403호로서
외 벽: 화강석 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택(방2,거실1,주방1,욕실1,발코니1)으로 이용중임.

설비내역

승강기,스프링클러,화재탐지설비,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 장방형으로 도시형생활주택(단지형다세대)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약6m, 북서측으로 약4m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접함),가축사육제한구역,가로구역별
최고높이 제한지역(2022.06.09),도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이),
수평표면구역(수평표면),상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11253 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 296,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

토지지분: 19.24㎡ (약 5.82평)

건물면적: 27.98㎡ (약 8.47평)

건물지분: 27.975㎡ (약 8.46평)

건물명: 제이엠팰리스

사용승인일: 2021년 07월 02일

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 중 4층

주요 설비: 승강기, 스프링클러, 화재탐지설비, 도시가스 난방시설 등

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택과 상업 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남서측으로 약 6m, 북서측으로 약 4m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11253 (1)

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025-07-29)

3.2. 권리 분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 관련 명시되었으나, 실제 설정 여부는 추가 확인 필요).

모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주택도시보증공사(권민서)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-07

확정일자: 2021-08-05

배당신고일자: 2023-08-24

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권으로 등기되었으나 말소 예정)

* 홍연희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-09

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인 및 주의가 필요합니다. 다만, 특별매각조건에 따라 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 해당 조건의 적용 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 채권 총액 및 보증금 인수

총 채권 금액: 295,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 따른 대항력 포기 조건으로 인해 인수되는 임차인 보증금은 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역의 부동산 거래 동향을 볼 때, 꾸준한 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

입력된 최근 매매 정보 분석 결과:

- M펠리체 (2018년식, 37.05㎡ 전용): 2026년 05월, 30,000만원 (3억원)

- 한양 (2000년식, 53.84㎡ 전용): 2026년 05월, 25,500만원 (2억 5,500만원)

- 기린아트빌라 (1995년식, 41.32㎡ 전용): 2026년 05월, 16,900만원 (1억 6,900만원)

본 물건은 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하며 전용면적(27.98㎡)을 고려할 때, M펠리체(2018년식, 37.05㎡)의 실거래가(30,000만원)와 유사한 시세 수준을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

우장초등학교와 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

주변 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물 내에는 승강기, 스프링클러, 화재탐지설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(홍연희)이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다. 특별매각조건에 따른 대항력 포기 여부 확인이 필수적입니다.

6.2. HUG 및 공동담보 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 확인이 필요하며, 공동담보물건의 경우 다른 물건의 경매 결과에 따라 본건의 배당 및 낙찰가에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 법적 및 행정적 제한

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

주변 지역에 대한 잠재적 혐오시설(예: 유해화학물질 취급 시설, 대규모 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 외부 기관을 통한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 공동주택과 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸되나, 대항력 있는 임차인(홍연희)의 존재는 명확한 리스크 요인입니다. 다만, 특별매각조건에 명시된 '매수인에 대한 대항력 포기 조건'이 본 물건에 어떻게 적용되는지에 따라 명도 부담이 크게 달라질 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 역시 명확히 확인해야 할 부분입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 위험 요소를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 신축이며, 내부 상태 및 주거 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 시세 상승 잠재력: 주변 유사 연식 및 면적의 다세대 주택 시세와 비교 시, 현 감정가 수준에서 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 특별매각조건 및 HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토하여, 명도 관련 비용 및 시간을 최소화할 수 있는 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 296,000,000원

인수 보증금: 0원 (특별매각조건 적용 시)

최근 매매사례 분석:

- M펠리체(2018년식, 37.05㎡): 30,000만원

건물 연식, 면적, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 HUG 인수조건 변경 등 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 최종 권유 입찰가

250,000,000원 ~ 270,000,000원

(이는 현재 시점의 시장 상황 및 본 물건의 특성을 반영한 권유이며, 개인의 투자 성향 및 추가 정보 확인 결과에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.