나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11250 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 26-11 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡본동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층건내 제4층 제404호로서,

외 벽 : 벽돌 치장쌓기 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물 대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 건축물현황도상 401호가 현관문표시상 404호이며, 건축물현황도상 404호가 현관문표시상 401호로 건축물현황도와 현관문표시가 상이한 것으로 조사되었는 바 귀 원 담당자 요청에 따라 현관문표시상 404호(건축물현황도상 401호)를 기준으로 평가하되, 공부상 제401호(전유면적 30.50㎡, 대지권비율 13.2/223, 오피스텔)에 대한 가격은 명세표에 병기하오니 경매 입찰 및 업무 진행시 참고하시어 제반 관련사항을 재확인 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건 현장조사시 현황 방1, 거실, 주방, 화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문조사되었는바, 이를 참고하시어 경매 입찰 및 업무 진행시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11250 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 26-11 제4층 제404호 (송원오피스텔)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 111,000,000원

* 토지면적: 13.20㎡ (약 3.99평) (토지 지분)

* 건물면적: 30.50㎡ (약 9.23평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

* 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

* 김포공항 관련 공항시설법상 수평표면구역에 해당하며, 항공기 소음 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 본건 강제경매개시결정(갑5, 채권자: 정유진)입니다.

* 정 임차인은 보증금 110,000,000원, 차임 0원이며, 2019년 07월 22일 전입, 2019년 06월 24일 확정받아 대항력이 있습니다.

* 정 임차인의 채권액(110,000,000원)은 감정가(111,000,000원)와 유사하여 배당을 통해 보증금 전액 변제가 예상됩니다.

* 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다(0원).

1.3. 상권분석

* 본건은 일반상업지역에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 업무시설(오피스텔) 및 주거용 다세대주택이 혼재된 지역으로, 상업 활동 및 주거 수요가 공존하는 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건은 오피스텔로, 현장조사 결과 방1, 거실, 주방, 화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 주변 환경에 혐오시설은 보고되지 않았으나, 김포공항 인근으로 항공기 관련 소음이나 고도 제한 등의 영향은 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 정 이 존재하며, 비록 배당을 통해 보증금 전액 변제가 예상되나, 만일의 경우 보증금 잔액 인수 가능성은 항상 존재합니다. (단, 본 물건의 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시됨.)

* 건축물현황도와 실제 현관문 표시가 상이했던 이력이 있으나, 현재는 공부와 현황이 일치하는 것으로 정리되었습니다.

* 김포공항 관련 보호지구 및 제한지역으로 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 감정가와 선순위 임차인의 보증금이 유사하여, 경매 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 도시지역, 일반상업지역 내 위치하여 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 본건의 전용면적은 30.50㎡로 1인 가구 및 소형 사업자에게 적합한 크기입니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 상당 부분이 감정가와 일치하여, 보증금 인수 부담이 최소화될 것으로 보이는 오피스텔입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고, 현황과 공부상의 불일치 문제도 해소되어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

* 다만, 김포공항 관련 제한 사항 및 주변 지역 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(111,000,000원) 수준 내외로 판단됩니다.

* 본건의 권리분석상 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 시장 가치와 투자 수익률을 고려하여 산정합니다.

* 경쟁 상황 및 투자 목표에 따라 변동될 수 있으나, 110,000,000원에서 120,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 보고서에서는 115,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.