나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11230 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제1층 제107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""서울공진초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 업무시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 5호선(마곡역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상8층 내 제1층 제107호로서,
(사용승인일: 2019.08.23)

외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 페어글라스창호임.

이용상태

본건은 인근호수(104호~109호, 111호)와 내부 경계벽 없이 일체로 근린생활시설로 이용중임.(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 평지의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로인 포장도로 및 서측으로는 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교
환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역
<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고
제2016-2272호(2016.11.24)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11230 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제1층 제107호

건물명: 엠밸리더블유타워4

용도: 근린상가

토지면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

건물면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

감정가: 1,120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 서울공진초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 마곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물 내 지상 1층 제107호입니다.

2019년 8월 23일에 사용승인되었습니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호로 시공되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 9월 20일에 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,167,800,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요가 별도로 명시되어 있지 않아, 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 이지혁이 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

보증금: 15,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2025년 2월 10일

확정일자: 2025년 10월 30일

배당신고일자: 2025년 11월 3일

따라서, 본 경매 절차 진행 시 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 마곡도시개발사업구역 내에 속해 있습니다.

주변에 대규모 아파트단지와 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

근린생활시설 용도로 지정되어 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건은 인근 호실(104호~109호, 111호)과 내부 경계벽 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 면적과 효율성을 높일 수 있는 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 서울공진초등학교가 소재하며, 이는 상대보호구역에 해당합니다.

5.2. 편의 및 교통 시설

지하철 5호선 마곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

주변에 업무시설과 주거단지가 혼재되어 있어 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 이용 형태

본건이 인접 호수와 내부 경계벽 없이 일체로 이용 중인 점은 추후 명도 및 원상복구 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법)으로 지정되어 있어 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당하여 군사 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 상대보호구역(학교보건법)으로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 시설의 설치가 제한될 수 있습니다.

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

현재까지 공개된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 및 군사 시설 관련 구역 지정은 해당 지역의 특수성을 나타내므로, 이는 잠재적 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 마곡지구의 중심 상업 및 업무 지역에 위치한 신축(2019년 준공) 근린상가로서, 풍부한 배후 수요와 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 이용 현황에 대한 면밀한 확인과 공항 및 군사 시설 관련 규제 사항을 사전에 충분히 검토하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 수혜: 지속적인 개발과 기업 입주로 인한 상권 활성화 및 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 노후화에 대한 부담이 적어 향후 유지보수 비용 절감 가능.

* 소형 면적: 초기 투자 부담이 비교적 낮아 접근성이 용이.

* 복수 호실 일체 이용: 내부 구조 변경을 통해 전용 면적 대비 높은 활용도 및 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 권리분석 상 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가 1,120,000,000원을 기준으로 향후 시장 시세, 공실률, 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.