나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103557 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1327-27 강남역한화오벨리스크 3층311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

지하철2호선 및 신분당선 [강남역] 5번출구의 서측 인근에 위치하고 있음
강남역 후면으로 아파트단지와 주거용오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 도심 내 주거지대임

교통상황

본건 소재 건물로 차량 접근 및 출입이 가능하며 인근에 지하철역(강남역) 및 다수의 노선/광역버스가 정차하는 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층 오피스텔 건물 중
3층 311호이며(사용승인일: 2003.12.09)
외벽 : 인조석타일 및 복합판넬타일
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등임

이용상태

오피스텔(원룸형) 1개호로 이용 중임

설비내역

중앙공급형 난방임
급배수 및 위생설비, 승강기설비, 입구보안설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로와 등고 평탄하게 조성된 장방형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

남서측으로 '서초대로74길' / 북동측으로 '강남대로55길'에 접하고 있으며 자동차 등의 출입은 남서측 출입구를 통하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 가로구역별최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역임 #근거법령 등은 별첨 확인서 사본 참고

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서에 '주택임차권등기' 되어 있으며 현장 조사시 폐문부재 계속되어 관리사무실 등 방문/탐문하였으나 공실 여부 등은 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103557 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장 (장OO)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1327-27 강남역한화오벨리스크 3층311호

건물용도: 오피스텔 (원룸형)

건축물 사용승인일: 2003년 12월 09일

총 층수: 지하 4층 ~ 지상 15층

본건 위치: 3층 311호

1.3. 면적

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지지분: 5.746000000000001㎡ (약 1.74평)

건물면적: 33.58㎡ (약 10.16평)

건물지분: 33.575㎡ (약 10.16평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정가

260,000,000원

2. 입지조건

2.1. 교통

지하철 2호선 및 신분당선 강남역 5번 출구에서 서측 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

인근에 지하철역 및 다수의 노선/광역버스가 정차하는 정류장이 있어 대중교통 이용이 양호합니다.

남서측 '서초대로74길'과 북동측 '강남대로55길'에 접하며, 남서측 출입구를 통해 차량 접근 및 출입이 가능합니다.

2.2. 주변 환경

강남역 후면으로 아파트단지, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 도심 내 주거 및 상업지대입니다.

주변 시설로는 강남역 상권의 다양한 편의시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있습니다. (검색 결과 종합)

다만, 강남역 일대는 지형적으로 주변보다 낮아 집중호우 시 침수 피해 발생 이력이 잦은 지역입니다. 서울시는 빗물 터널 건설 등 침수 예방 대책을 추진 중이나, 해당 지역의 침수 취약성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

본 건은 채권자 장 (장OO)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 장태민이 존재합니다.

- 임차인: 장태민

- 보증금: 246,750,000원 (1차 보증금 235,000,000원 + 증액분 11,750,000원)

- 전입일자: 2020년 11월 30일

- 확정일자: 2020년 11월 17일 (1차), 2022년 11월 14일 (증액분)

- 대항력: 있음

3.3. 권리 관계

등기부등본상 을구 9번 주택임차권(접수일자 2024년 12월 10일, 권리금액 246,750,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

이는 배당 절차에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액의 범위 내에서 인수됩니다.

갑구 8번 강제경매 개시결정 등기는 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수 보증금

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 을구 9번 주택임차권은 배당받지 못한 금액이 있을 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 실제 인수되는 보증금은 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

강남역 인근 지역은 서울의 대표적인 비즈니스 및 상업 중심지로, 풍부한 유동인구와 높은 상업 밀집도를 자랑합니다.

오피스텔, 오피스, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있으며, 높은 임대 수요와 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

특히 본건 소재 강남역한화오벨리스크는 역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 다양한 생활 편의 시설 및 교통망 접근성이 우수합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 강남 지역 오피스텔 시장은 공급 부족 및 아파트 규제 강화로 인한 대체 투자 수요 증가로 높은 관심을 받고 있습니다.

대형 오피스텔의 경우 실거주 수요 증가와 함께 거래량이 증가하는 추세이며, 수익형 오피스텔 역시 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 본건과 같이 임대차 관계가 복잡하고 인수 부담이 있는 경우, 철저한 권리분석 및 시세 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 다양한 식당 및 카페 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

강남역 상권 내 풍부한 문화, 여가 시설 접근성 또한 뛰어납니다.

5.2. 교육 및 의료

주변에 다수의 학교 및 학원가가 밀집해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주요 병원 및 의료 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

본 건은 원룸형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 공간입니다.

중앙 공급식 난방, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 장태민의 존재입니다. 보증금 246,750,000원에 대한 임차권이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다.

특히, 임차인의 보증금 총액(246,750,000원)이 감정가(260,000,000원) 및 유사 면적의 최근 실거래가(33.575㎡ 기준 227,000,000원)와 유사하거나 높은 수준이므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 상당한 금액을 인수하게 될 위험이 매우 큽니다.

6.2. 침수 취약 지역

강남역 일대는 과거 집중호우 시 상습적인 침수 피해가 발생했던 지역입니다.

서울시에서 침수 방지 대책을 추진하고 있으나, 기후 변화로 인한 극한 호우 시에는 여전히 침수 위험이 존재할 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 및 재산상의 손실로 이어질 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2003년 준공된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리비 증가 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 공실 위험

현장 조사 시 폐문부재 상태로 공실 여부 확인이 불가능했습니다. 임차인 인수 부담으로 인해 공실 발생 시 재임대 및 자금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강남역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 가지고 있으며, 관련 상권의 활성화와 높은 임대 수요를 바탕으로 잠재력이 높은 물건입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 부담이 크다는 점, 그리고 과거 침수 이력이 있는 지역이라는 점은 매우 중요한 투자 위험 요소입니다.

따라서 본 건에 대한 투자는 임차인의 보증금 인수 금액과 향후 배당 현황을 면밀히 분석하고, 강남역 일대의 시세 변동 추이 및 침수 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 강남역 역세권 입지: 교통, 업무, 상업, 문화 시설 접근성이 탁월합니다.

* 안정적인 임대 수요: 강남 지역의 지속적인 오피스텔 수요는 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 실거래가 기준 저평가 가능성: 유사 면적의 최근 실거래가(227,000,000원) 대비 감정가(260,000,000원)가 높게 책정되었으나, 임차인 인수 부담을 고려하면 입찰가를 낮춰 접근할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 260,000,000원입니다.

최근 유사 면적(33.575㎡)의 실거래가는 2026년 6월 26일 227,000,000원(7층)입니다. [cite: JSON]

해당 물건은 3층으로, 7층 실거래가 대비 층수 차이를 고려하여 시가를 보수적으로 산정하면 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인 장태민의 보증금 246,750,000원 인수 부담입니다.

만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인은 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 본건의 추정 시가보다 높은 금액입니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금 부담을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

안전한 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준인 약 180,000,000원 ~ 208,000,000원 범위 내에서, 임차인 보증금 인수액과 관련한 위험을 충분히 감수한 상태로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 200,000,000원 (입찰자는 반드시 권리분석 결과와 배당표를 상세히 확인하고, 잠재적 인수 보증금액을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.