나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2485 [1] 서울특별시 서초구 양재동 122-2 메르디안하우스 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 ""양재초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 양호한 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준임

건물의 구조

2001. 12. 21. 사용승인된 철근콘크리트조 맨사드 지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 내 제6층 제602호로서,
- 외벽: 석재 붙임 등
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

아파트로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 가장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로 등과 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~6) 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제1종지구단위계획구역(양재택지 자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2485 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 122-2 메르디안하우스 6층602호 (신주소: 서울특별시 서초구 양재천로17길 11)

* 용도: 아파트

* 감정가: 2,210,000,000원

* 토지면적: 80.01㎡ (약 24.2평) (토지지분)

* 건물면적(공급/분양면적 추정): 206.12㎡ (약 62.3평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 공부상 특이사항: 없음 (건축물대장상 공부와의 차이 없음)

1.2. 건물 개요

* 사용승인일: 2001년 12월 21일

* 구조: 철근콘크리트조 맨사드 지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 내 제6층 제602호

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

* 토지이용: 6필지 일단의 가장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "양재초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 양호한 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제1종지구단위계획구역(양재택지).

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있음 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.). 현재는 지정 기간이 만료되었음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 5월 13일 접수된 국민은행 근저당권(1,200,000,000원).

* 매각으로 소멸 예정 권리: 말소기준권리 이하 을구의 국민은행 근저당권(600,000,000원), 정혜윤 근저당권(100,000,000원), 갑구의 임의경매(국민은행, 1,019,696,437원) 등 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 1,900,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오영자 (마스킹: 오 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 9월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 관계는 미상임.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 권리분석 특이사항

* 대항력 있는 임차인 오 (보증금 0원, 차임 0원)이 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요함. 인수되는 보증금은 0원이지만, 명도 절차 진행 시 법률 전문가의 검토가 필수적임.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 아파트로서, 주변 지역은 단독·다세대주택과 노선 상가가 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있음. 대규모 상업시설보다는 지역 기반 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

* 주요 근린시설: 양재초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통: 주변 버스정류장을 이용한 시내 이동이 편리함.

* 자연환경: 양재천이 인근에 위치하여 산책 등 여가 활동에 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 오 (보증금 0원, 차임 0원)으로 인한 명도 리스크가 가장 큰 요인임. 명도 시 예상치 못한 분쟁 및 추가 비용, 시간 지연 발생 가능성이 존재함. 특히 임대 관계가 미상이라는 점은 추가적인 리스크 요인임.

* 건물 노후화: 2001년 준공된 건물로, 20년 이상 경과하여 건물 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있음.

* 과거 토지거래계약허가구역 지정 이력: 현재는 기간 만료되었으나, 향후 관련 규제 변화 가능성을 주시할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서초구 양재동이라는 우수한 입지에 위치한 아파트임.

* 양재초등학교가 인접해 있어 학군이 양호하며, 주거 환경 또한 비교적 안정적임.

* 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 가장 큰 난관이 될 수 있으며, 이에 대한 철저한 대비가 필요함.

* 등기부상 채무는 많으나 모두 소멸될 예정이므로 권리관계 자체는 비교적 명확함.

8. 투자 포인트

* 강남권(서초구)이라는 지역적 가치.

* 양재택지 지구단위계획구역 지정으로 인한 지역 개발 잠재력.

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대.

* 감정가를 기준으로 시세 조사를 통해 적정 매수 가격 산정 시, 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 2,210,000,000원.

* 본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)으로 인한 명도 리스크가 상당하므로, 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 함.

* 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건은 명도에 소요될 제반 비용 및 예상되는 시간 지연 등을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 협상 가능성, 명도 전문 업체의 컨설팅 비용, 유사 물건의 실제 낙찰가율 등을 종합적으로 검토해야 함.

* 투자자 유의사항: 임차인과의 원만한 명도 협상이 가장 중요하며, 불가 시 명도 소송 등 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.