나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103542 [1] 서울특별시 강남구 대치동 915-13 스카이써밋아파트 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 ""도곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 단독,다세대주택, 학교, 업무시설 및 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철3호선 ""한티역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 제6층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

아파트 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 아파트 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람.
임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103542 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 (주택임차권 을11번 권리자)

1.2. 물건 내역

소재지: 서울특별시 강남구 대치동 915-13, 스카이써밋아파트 3층 302호

용도: 아파트

토지 지분: 52.70㎡ (약 15.94평)

건물 면적 (공급 면적 추정): 120.00㎡ (약 36.30평)

(참고: 전용 면적은 별도 명시되지 않았습니다.)

감정가: 1,660,000,000원

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 "도곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독/다세대주택, 학교, 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 "한티역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속합니다. 또한, 2025년 3월 24일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 공유자 이전 등의 권리가 있으며, 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 본 경매 사건의 말소기준권리(2024년 12월 9일자 중소기업은행 가압류)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김은영

보증금: 1,000,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020년 12월 21일

대항력: 있음

비고: 해당 임차권(을11)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 임대차보증금 반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 조삼호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 21일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계 (법적 명시 기준): 0원 (단, 김은영 임차인의 보증금 중 미배당액은 인수 대상임)

3.3. 말소기준권리

중소기업은행 가압류 (2024년 12월 9일 접수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

강남구 대치동은 우수한 학군과 주거 환경으로 인해 높은 선호도를 보이는 지역이며, 주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

도곡초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

지하철 3호선 한티역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋으며, 주변에 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김은영 씨의 보증금 10억 원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 법적 제한

본건은 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다.

6.3. 명도 관련 예상 문제

대항력 없는 임차인 조삼호 씨의 경우, 보증금 및 차임이 미상이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

강남구 대치동의 우수한 입지 조건과 교통, 교육 환경을 갖춘 아파트입니다. 하지만 10억 원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 매우 큰 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석 및 예상 배당표 검토가 필수적입니다. 해당 금액 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 대치동의 높은 입지 가치: 우수한 학군과 편리한 교통을 바탕으로 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인수 부담으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 일반 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다. (단, 높은 위험 감수 필요)

* 향후 재건축 등 개발 가능성: 주변 지역의 재건축 및 개발 계획이 가시화될 경우 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따릅니다. 그러나 10억 원에 달하는 임차 보증금 중 미배당액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용은 매우 높아집니다.

따라서, 인수 보증금 10억 원을 제외한 순수 물건 자체의 가치만 고려하더라도, 해당 금액 전액을 배당받지 못할 경우의 부담을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

일반적인 투자자는 10억 원의 인수 부담을 감당하기 어렵기 때문에, 본 건은 인수 보증금 규모를 감당할 수 있는 충분한 자금력과 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

이러한 이유로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다 . 다만, 감정가 16억 6천만 원과 10억 원의 인수 보증금을 고려할 때, 순수 물건 가치 측면에서 10억 원 이하 에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 수반하며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 것입니다.

(참고: 주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.