나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103358 [1] 서울특별시 종로구 수송동 85 로얄팰리스스위트 11층1115호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 수송동 소재 ""종로구청"" 북동측 인근에 위치며 주위는 호텔, 오피
스텔, 업무용빌딩, 점포, 음식점, 근린생활시설, 고궁 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사
정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 11층 11105호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설(호텔)(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 중로 및 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(조계사 주변 지구단위계획(안)), 광로3류(폭
40m~50m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울조계사백송)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(우정총국)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심((4대문안))
건축선(2022-03-18).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 종로구 수송동 85 로얄팰리스스위트 11층1115호에 대한 경매 물건 보고서입니다.

본 물건은 서울중앙지방법원 2025타경103358 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

용도는 숙박시설이며, 감정가는 514,000,000원입니다.

토지 면적은 11.32㎡ (약 3.42평)이며, 건물 면적은 46.09㎡ (약 13.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 손OO이며, 등기부 현황상 근저당권 및 임의경매 채권자 모두 손 입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 종로구 수송동, "종로구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 호텔, 오피스텔, 업무용 빌딩, 점포, 음식점, 근린생활시설, 고궁 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 상황으로는 본건은 북서측으로 중로, 남동측으로는 세로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황에 따르면, 소유권 보존 등기일은 2005년 5월 3일이며, 소유권 이전 등기는 2005년 5월 24일에 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2022년 7월 29일 접수된 손 의 근저당권(채권금액: 240,000,000원)입니다.

이후 2025년 7월 23일 접수된 손 의 임의경매 개시 결정(채권금액: 217,556,164원)이 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 240,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울의 핵심 업무 지구인 종로구에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

종로구청 및 다양한 관공서, 기업체, 상업 시설이 밀집해 있어 업무 및 상업 활동이 활발하게 이루어집니다.

주변에 고궁 등 역사적 자원이 풍부하여 관광객 수요 또한 기대할 수 있는 지역입니다.

일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 서울도심 건축선 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 숙박시설(호텔)로 이용되고 있으며, 인근에 각종 편의시설(점포, 음식점 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

종로구청, 경복궁, 창덕궁 등 주요 관공서 및 문화유적지가 인접해 있어 생활 편의성과 문화 접근성이 모두 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 물건명세서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대 조건 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도 이에 대한 주의가 요구됩니다.

* 숙박시설 특성: 운영 주체, 시장 상황 등에 따라 공실률 변동 가능성이 있습니다.

* 도시계획 규제: 역사문화환경보존지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심 업무 및 상업 지구에 위치한 숙박시설로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

감정가 대비 채권 총액이 과도하지 않고, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 임대 관계 미상 및 복합적인 도시계획 규제 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

입지적 가치와 잠재적 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자를 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울 도심, 종로구청 인근의 뛰어난 위치.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 접근성 최상.

* 풍부한 배후 수요: 업무 시설, 상업 시설, 관광객 등 다양한 수요층 확보 가능.

* 높은 지역 가치: 역사문화자원과 인접하여 지역적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 514,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다.

그러나 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사 물건의 최근 낙찰 사례, 시장 동향, 건물 상태, 향후 수익성 분석 등 추가적인 정보와 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하는 데 한계가 있습니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 참고용이며 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.