나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103481 [1] 서울특별시 동작구 상도동 210-64 대흥미소가 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 서울지하철 7호선 ""장승백이역"" 남측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입이 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재는 등 대중교통여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 공동주택 중 5층 503호로서
외벽 : 돌붙임 및 몰탈위수성페인트 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

2필지 일단의 토지로서 공동주택 다세대주택으로 이용됩
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급수 및 배수시설, 주차장 및 엘리베이터 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 다세대주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

동남측으로 소로(가)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103481 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 210-64 대흥미소가 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 377,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.70㎡ (약 13.22평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 공동주택 중 5층 503호

건축년도: 2012년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 서울지하철 7호선 "장승백이역" 남측 인근에 위치합니다.

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 여건이 무난한 편입니다.

동남측으로 소로(가)에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

(교육환경보호구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 별도 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 압류(주차지도 과-5708) (접수일자: 2021-09-10)

등기부채권 총액: 383,035,271원

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-25

확정일자: 2021-05-04

배당신고일자: 2023-06-27

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상임.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 임차인의 대항력은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 특화된 상권이 발달한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

장승백이역 인근으로 지하철 이용이 편리하며, 시내버스 정류장이 가까워 교통이 용이합니다.

주변에 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 함께 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

주변에 학교가 소재하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 이는 매각 과정이나 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있는 복합적인 요소일 수 있습니다.

현재 임차인의 대항력은 포기 조건으로 인해 인수되지 않으므로 임차인 관련 리스크는 없으나, 임대관계가 미상인 점은 참고가 필요합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

본건 소재지는 일반적인 주거지역으로, 특별히 인근에 혐오시설이나 악취, 소음 등 환경적 문제를 야기할 만한 시설이 확인되지 않았습니다. (조사 범위 내)

7. 종합 의견

본건은 서울지하철 7호선 장승백이역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 안정된 지역에 속합니다.

권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 포기 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 강점입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항은 복합적인 권리관계와 연관될 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 일반적인 주거지로서의 활용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 7호선 장승백이역 이용 편리

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음, 보증금 인수 부담 없음

* 비교적 신축 건물: 2012년 건축으로 노후도가 심하지 않음

* 안정적인 주거 지역: 주변 환경이 주거 중심

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 377,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 41~43㎡)의 다세대주택 시세는 2026년 7월 기준 약 230,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 파악됩니다. (대성하이빌라B동의 74,000만원 사례는 면적 및 위치 등을 고려할 때 다른 조건의 거래로 추정되어 본 분석에서 제외하였습니다.)

건물 면적 43.70㎡(약 13.22평)를 기준으로, 현재 시세는 약 230,000,000원에서 270,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건은 임차인 관련 인수 부담이 없고 HUG의 대항력 포기 조건이 명확한 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 낙찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태 및 추가적인 시장 조사를 반드시 병행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.