나이스옥션 법원경매 김천 2024타경16447 [1] 경상북도 구미시 선산읍 포상리 799 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2024타경16447 [1] 경상북도 구미시 선산읍 포상리 799 대지 경매

• 사건번호: 2024타경16447
• 주소: 경상북도 구미시 선산읍 포상리 799
• 용도: 대지

김천지원 경매2계 2024타경16447 | 소재지: 경상북도 구미시 선산읍 포상리 799 | 감정가: 110,641,999원 | 최저가: 26,564,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경16447 (1)

소재지: 경상북도 구미시 선산읍 포상리 797

용도: 대지

감정가: 110,641,999원

토지면적: 1141.00㎡ (약 345평)

토지 지분율: 114100 (제공된 정보 그대로 기재. 해석에 유의 필요)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 78.55㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 선OOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각제외(법정지상권 성립 여지 있음).

[참고: 제공된 감정평가서 요약에는 '경상북도 구미시 도량동 한빛타운아파트'에 대한 구분건물 감정평가 요항표가 포함되어 있으나, 본 사건의 소재지 및 매각 대상이 '경상북도 구미시 선산읍 포상리'의 토지이므로, 해당 아파트 정보는 본 보고서의 대상 물건과 직접적인 관련이 없다고 판단됩니다.]

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1. 토지 현황

위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상북도 구미시 선산읍 포상리 소재 "신당마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 주택과 농경지로 형성되어 있어, 전형적인 농촌 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

교통상황: 본건 토지에 대한 차량 접근성은 비교적 양호한 편이며, 인근까지 차량 진입이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 전체적으로 부정형의 형태를 띠고 있으며, 주변 토지와 대체로 평탄한 지형을 이루고 있습니다. 본건(1)은 "주거용 건부지"로 이용 중이며, 본건(2)는 "주거나지" 상태로 파악되었습니다. 이는 토지가 건축이 가능한 상태이거나, 현재 건축물이 있거나 나대지 상태로 이용되고 있음을 나타냅니다.

인접 도로상태: 본건(1)은 토지의 북측으로 폭 약 1~2미터의 포장도로와 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 확보됩니다. 하지만 본건(2)는 맹지로서, 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용 및 향후 개발 시 도로 확보가 필수적입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다. 따라서 토지 이용 시 관련 법규 및 조례에 따른 제한 사항을 준수해야 합니다.

1.2. 2. 건물 현황

건물 제시외면적: 공부상 등록되지 않은 제시외 건물 78.55㎡가 본 토지 위에 소재합니다. 이 제시외 건물은 이번 경매 매각 대상에서 제외됩니다. 그러나 이러한 제시외 건물의 존재는 법정지상권 성립 가능성을 내포하므로, 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

1.3. 입지조건

경상북도 구미시 선산읍 포상리는 비교적 한적한 농촌 지역으로, 주거와 농업 활동이 주로 이루어지는 곳입니다. 구미시의 주요 도심 지역과는 다소 거리가 있으나, 선산읍 행정복지센터가 위치하는 등 지역 내 기본적인 생활 기반 시설에 대한 접근성은 갖추고 있습니다. 또한, 선산읍 지역에서는 도시재생 사업이 추진되는 등 지역 활성화를 위한 노력이 진행되고 있어, 향후 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 검색 결과 상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본건 토지의 소유자이자 채무자는 정OO입니다. 채권자는 선OOOOOOO이며, 본 경매는 채권자의 신청으로 진행되는 임의경매입니다. 본건에서 가장 중요하게 분석해야 할 권리 사항은 "법정지상권"의 성립 가능성입니다. 이는 토지와 그 지상 건물이 원래 동일인 소유였다가, 저당권 설정 후 또는 기타 사유로 경매 등을 통해 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우, 법률상 당연히 건물 소유자를 위해 인정되는 토지 사용 권리를 말합니다. 본건의 경우, 제시외 건물이 매각에서 제외됨에도 불구하고 법정지상권 성립 여지가 있다는 점은, 해당 건물과 토지 간의 법률 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 따라서 낙찰자는 법정지상권 문제로 인해 해당 토지를 자유롭게 사용하지 못하거나, 건물 소유자에게 별도의 토지 사용료를 지급해야 할 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 선산읍 포상리 지역은 전형적인 농촌 지역의 상권 특성을 나타냅니다. 대규모 상업 시설이나 쇼핑센터 등은 기대하기 어려우며, 주로 지역 주민의 생활 편의를 위한 소규모 점포 및 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 상업적 수익 창출보다는 주거용 부지 또는 농업 관련 활동을 위한 용도로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

본건이 속한 "신당마을"은 조용하고 한적한 농촌 마을 환경을 제공합니다. 대중교통이나 대규모 편의 시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 인근 선산읍 소재지나 구미시 도심으로 이동하여 이용하는 것이 일반적일 것으로 보입니다. 차량 접근성이 보통 수준임을 감안할 때, 기본적인 생활 영위에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상되나, 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

법정지상권: 토지 위에 존재하는 제시외 건물(78.55㎡)에 법정지상권이 성립될 경우, 토지 낙찰자는 해당 건물을 철거하기 어렵게 됩니다. 이는 토지의 사용 및 활용에 심각한 제약을 야기하며, 건물 소유자와의 별도 협의 또는 토지 사용료 지급 등 추가적인 비용 및 시간적 부담으로 이어질 수 있습니다.

맹지: 본건 토지 중 일부(본건(2))가 맹지라는 점은 건축 허가 및 토지 활용에 있어 진입로 확보가 매우 중요하며, 이는 건축 허가 절차의 어려움이나 도로 확보를 위한 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

제시외 건물: 비록 매각 대상에서 제외되지만, 제시외 건물의 존재는 법정지상권 성립의 근거가 될 수 있어 권리 관계를 더욱 복잡하게 만듭니다.

지역 제한: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 행위에 있어 관련 법규 및 조례에 따른 엄격한 제한이 따릅니다.

1.8. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상북도 구미시 선산읍 포상리에 위치한 1141㎡(약 345평) 규모의 대지입니다. "매각대상: 토지매각"으로 명시되어 있으며, 공부상 등록되지 않은 78.55㎡의 제시외 건물이 존재하나 매각에서는 제외됩니다. 토지의 일부는 맹지이며, 특히 "법정지상권" 성립 가능성이 있어 권리 분석 및 철저한 현장 조사가 필수적인 물건입니다. 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력은 존재하나, 법정지상권, 맹지, 지역 제한 등 여러 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

적극적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 법정지상권 문제를 명확히 해결할 수 있다면, 계획관리지역으로서의 잠재력을 활용하여 농촌 지역의 특성을 살린 주거용 부지 또는 관련 사업 부지로의 개발 가능성을 모색해 볼 수 있습니다. 또한, 조용하고 한적한 전원생활이나 귀농/귀촌을 희망하는 개인에게는 특별한 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

김천지원 경매2계