나이스옥션 법원경매 대전 2024타경118511 [1] 대전광역시 서구 갈마동 406-4 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "봉산초등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 난독주택,다세대주택,다가구주택등이 혼재한는 일반주택지대로서 주거지로서의 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통여건읍 보통임.

건물의 구조

벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 중 3층 302호로서
사용승인 : 1989.08.16
외 벽 : 벽돌치장쌓기등 마감
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,개별난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 세장형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종?衫北斂탕熾だ？

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경118511 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

물건종별: 다세대주택 (건물/토지 일괄매각)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 406-4, 비동 3층 302호

감정가: 81,700,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.07㎡ (약 12.42평)

토지 지분: 41.066㎡

건물면적: 45.42㎡ (약 13.74평)

건물 지분: 45.42㎡

1.3. 건축물 정보

건축년도: 1989년 08월 16일 사용승인

구조: 벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 중 3층 302호

외벽: 벽돌치장쌓기 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등

창호: 샷시 창호

설비: 기본 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등

1.4. 토지이용계획

2필지 공히 제2종일반주거지역 (정확한 용도지역명은 검색 불가)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "봉산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 일반 주택지대로서 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근 초등학교가 소재하는 등 주거 기능에 충실한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 대전지방법원 2019카단2089, 가압류 (2019.07.15.)

3.2. 주요 권리내역

* 소유권 이전: 김윤심 (1997.01.21.), 동아자산관리유한회사 (2016.10.07.)

* 주택임차권: 임성옥 (2019.06.26. 접수), 권리금액 70,000,000원. 전입일자 2017.01.20., 확정일자 2017.01.20.

* 비고: 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (인수 금액: 70,000,000원)

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 가압류: 김진현 (2019.07.15.), 유화실 (2019.12.04.), 서울보증보험주식회사 (2022.08.31.)

* 압류: 유성구(대전광역시) (2022.06.16.), 북대전세무서장 (2023.05.04.)

* 강제경매: 임성옥 (2024.10.15. 접수), 본 경매 사건입니다.

3.3. 인수 가능한 권리

을구 7번 순위의 주택임차권 (임성옥)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 70,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 선순위 임차인(임성옥)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 70,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중요한 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변 지역은 주택 밀집 지역으로, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업시설이나 업무지구와의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 지역 특성

갈마동 지역은 주거 단지가 형성되어 있으며, 비교적 안정적인 주거 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 봉산초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적일 수 있습니다. (검색된 봉산초등학교 정보는 광주광역시 소재이므로, 본건 소재지인 대전광역시 서구의 봉산초등학교 정보는 별도 확인 필요)

5.2. 편의시설

인근 시내버스정류장 이용이 가능하며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 약국 등)은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 주택임차인 임성옥 씨의 보증금 70,000,000원입니다. 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 지출 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다. 따라서 입찰 시 배당 현황을 면밀히 분석하고, 최악의 경우를 상정하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 건축 노후화

1989년 사용승인된 건물로, 약 37년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 갈마동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이며, 인근 초등학교가 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 선순위 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 투자 시 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 건물 또한 연식이 있어 향후 관리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 서구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 있을 것으로 기대됩니다.

* 건물/토지 일괄 매각으로, 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

* 인근에 봉산초등학교가 소재하여 가족 단위 거주자에게 유리할 수 있습니다.

* 선순위 임차인의 보증금 미회수 시 인수 부담이 있으나, 이를 감안한 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 81,700,000원이며, 최근 주변 시세는 74,500,000원에서 83,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

선순위 임차인 보증금 70,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높은 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 경매 절차에서 임차인에게 보증금이 전액 배당된다면, 입찰가는 감정가 또는 시세 수준에서 결정될 수 있습니다. 그러나 전액 배당되지 않을 경우, 인수되는 보증금만큼 총 지출이 늘어나므로 입찰가를 낮춰야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원 에서 79,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 배당표를 정밀 분석하여 임차인의 예상 배당금을 확인한 후, 실제 인수해야 할 보증금액을 제외한 금액을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 참고: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정된 금액이며, 실제 낙찰 후 매수인이 인수하게 될 보증금 70,000,000원(또는 배당 후 잔액)은 별도 비용으로 고려해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경118511 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

물건종별: 다세대주택 (건물/토지 일괄매각)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 406-4, 비동 3층 302호

감정가: 81,700,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.07㎡ (약 12.42평)

토지 지분: 41.066㎡

건물면적: 45.42㎡ (약 13.74평)

건물 지분: 45.42㎡

1.3. 건축물 정보

건축년도: 1989년 08월 16일 사용승인

구조: 벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 중 3층 302호

외벽: 벽돌치장쌓기 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등

창호: 샷시 창호

설비: 기본 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등

1.4. 토지이용계획

2필지 공히 제2종일반주거지역 (정확한 용도지역명은 검색 불가)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "봉산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 일반 주택지대로서 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근 초등학교가 소재하는 등 주거 기능에 충실한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 대전지방법원 2019카단2089, 가압류 (2019.07.15.)

3.2. 주요 권리내역

* 소유권 이전: 김윤심 (1997.01.21.), 동아자산관리유한회사 (2016.10.07.)

* 주택임차권: 임성옥 (2019.06.26. 접수), 권리금액 70,000,000원. 전입일자 2017.01.20., 확정일자 2017.01.20.

* 비고: 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (인수 금액: 70,000,000원)

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 가압류: 김진현 (2019.07.15.), 유화실 (2019.12.04.), 서울보증보험주식회사 (2022.08.31.)

* 압류: 유성구(대전광역시) (2022.06.16.), 북대전세무서장 (2023.05.04.)

* 강제경매: 임성옥 (2024.10.15. 접수), 본 경매 사건입니다.

3.3. 인수 가능한 권리

을구 7번 순위의 주택임차권 (임성옥)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 70,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 선순위 임차인(임성옥)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 70,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중요한 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변 지역은 주택 밀집 지역으로, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업시설이나 업무지구와의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 지역 특성

갈마동 지역은 주거 단지가 형성되어 있으며, 비교적 안정적인 주거 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 봉산초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적일 수 있습니다. (참고: 검색된 봉산초등학교 정보는 광주광역시 소재이며, 본건 소재지인 대전광역시 서구의 봉산초등학교와는 다를 수 있습니다.)

5.2. 편의시설

인근 시내버스정류장 이용이 가능하며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 약국 등)은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 주택임차인 임성옥 씨의 보증금 70,000,000원입니다. 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 지출 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다. 따라서 입찰 시 배당 현황을 면밀히 분석하고, 최악의 경우를 상정하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 건축 노후화

1989년 사용승인된 건물로, 약 37년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 갈마동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이며, 인근 초등학교가 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 선순위 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 투자 시 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 건물 또한 연식이 있어 향후 관리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 서구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 있을 것으로 기대됩니다.

* 건물/토지 일괄 매각으로, 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

* 인근에 초등학교가 소재하여 가족 단위 거주자에게 유리할 수 있습니다.

* 선순위 임차인의 보증금 미회수 시 인수 부담이 있으나, 이를 감안한 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 81,700,000원이며, 최근 주변 시세는 74,500,000원에서 83,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

선순위 임차인 보증금 70,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높은 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 경매 절차에서 임차인에게 보증금이 전액 배당된다면, 입찰가는 감정가 또는 시세 수준에서 결정될 수 있습니다. 그러나 전액 배당되지 않을 경우, 인수되는 보증금만큼 총 지출이 늘어나므로 입찰가를 낮춰야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원 에서 79,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 배당표를 정밀 분석하여 임차인의 예상 배당금을 확인한 후, 실제 인수해야 할 보증금액을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 참고: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정된 금액이며, 실제 낙찰 후 매수인이 인수하게 될 보증금 70,000,000원(또는 배당 후 잔액)은 별도 비용으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.