나이스옥션 법원경매 대전 2024타경118269 [3] 세종특별자치시 어진동 657 세종비지니스센터 1층비132호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재‘정부세종청사’남측 인근에 위치하고 있는 세종비지니
스센터 제1층 제에이115호 외 4개호로 주위는 업무시설 및 공공시설, 근린생활시설, 공동주
택 등이 혼재하고 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 동측 인근에 세종호수공원이 위치
하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 서측 근거리로 BRT노선이
지나고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상6층 건물로
외벽 : 판넬, 강화유리 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감.
바닥 : 화강석물갈기, 타일 등 마감.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(KB경제부동산사무소)
기호(2) : 근린생활시설(오토바이 수리점) - 인접호수(에이118호)와 벽체 구분없이 이용중임
기호(3) : 공실상태임.
기호(4) : 근린생활시설(두피관리업체)
기호(5) : 공실상태임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 대로에 접하며 남동 및 남서측, 서측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭
30m-35m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구
역(전부제한구역).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경118269 (3)

소재지: 세종특별자치시 어진동 657 (세종비지니스센터 1층 비132호)

건물명: 세종비지니스센터

토지 면적: 20.59㎡ (약 6.23평)

건물 면적: 55.82㎡ (약 16.89평)

용도: 판매시설 (건축물대장상 건물 주용도는 업무시설이며, 판매시설, 근린생활시설 등 복합 용도 가능)

감정가: 477,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본 물건은 세종특별자치시 어진동, 정부세종청사 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역입니다. 동측으로는 세종호수공원이 인접해 있어 쾌적한 도시 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 서측 근거리로 BRT 노선이 지나 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태: 북측으로는 대로(폭 30-35m)에 접하고, 남동, 남서, 서측으로는 중로(폭 12-25m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30-35m), 중로1류(폭 20-25m), 중로3류(폭 12-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 9일 접수된 조치원농업협동조합 근저당권 (을1)입니다.

총 등기부채권액: 1,245,371,150원 (근저당 455,000,000원 + 근저당 552,000,000원 + 가압류 238,371,150원 + 기타 압류/가압류 포함)

경매 신청 채권액: 1,919,388,705원 (본 건 경매를 신청한 조치원농업협동조합의 채권액)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을구의 근저당, 갑구의 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급은 있으나, 세부 내용이나 권리 행사 여부는 명확하지 않습니다. (일반적으로 매각으로 소멸되나, 최종 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

*주의: 임대 관계가 미상이므로, 인수될 보증금이나 차임이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 분쟁에 대비하여 철저한 사전 조사가 필요합니다. *

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 세종비지니스센터는 정부세종청사 인근 핵심 상업지역에 자리하고 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

세종호수공원이 인접해 있어 외부 방문객 유입에도 유리하며, 이를 통한 근린생활시설 및 판매시설로서의 잠재력이 높습니다.

주변에 다양한 업무시설 및 공공시설이 밀집해 있어 해당 시설 종사자들을 대상으로 하는 상권 형성이 기대됩니다.

현재 건물 내 일부 호실(기호 3, 5)은 공실 상태로 파악되나, 이는 업종 전환 또는 리모델링을 통한 활성화 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

세종시의 중심부에 위치하여 행정, 문화, 상업 시설 이용이 매우 편리합니다.

세종호수공원을 통한 여가 및 휴식 공간 접근성이 뛰어납니다.

BRT 및 시내버스 노선이 잘 갖춰져 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 공동주택 단지들이 있어 지역 주민들의 생활 편의시설로서 기능할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 건물 내 일부 공실이 존재하여 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

총 채권액 규모가 상당하여, 입찰 경쟁 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

상업 지역 내 경쟁 심화 및 업종별 경기 변동에 따른 임대 수익의 불안정성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

세종시의 핵심 행정 및 상업 중심지에 위치하여 입지적 가치가 매우 높으며, 장기적인 관점에서 안정적인 시세 상승이 기대되는 물건입니다.

정부세종청사 및 세종호수공원이라는 두 개의 주요 축을 중심으로 상권 활성화 및 유동인구 증가 효과를 누릴 수 있습니다.

현재 파악된 권리 관계는 명확하여 경매 절차 진행에 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대차 현황에 대한 추가 확인과 명도 관련 리스크 관리, 그리고 공실 해소를 위한 전략 수립이 성공 투자의 핵심이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

세종시의 중심 상업 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 탁월합니다.

정부기관 및 유관 기관 종사자, 세종호수공원 방문객 등 확실한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

다양한 용도로 활용 가능한 공간으로, 업종 선정에 따라 높은 수익률 달성이 기대됩니다.

부동산 임의 경매로, 소유권 이전이 비교적 명확하게 이루어집니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 477,000,000원을 기준으로 하되, 권리 관계, 주변 시세, 물건의 잠재적 가치, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수할 보증금이 없다는 점을 감안하면, 경쟁력 있는 가격으로 적극적인 입찰 참여가 가능합니다.

일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 물건의 경우 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 전략적인 가격 산정이 필요합니다.

성공적인 임대차 계약 및 운영 계획을 바탕으로, 예상 수익률을 고려한 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

1.9. 주변 시설 조사 결과

주변 시설 조사 결과, 본 물건이 위치한 세종특별자치시 어진동 657번지 일대는 정부세종청사, 세종호수공원, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집한 지역으로, 전반적으로 쾌적하고 생활 편의 시설 접근성이 우수한 것으로 파악되었습니다.

조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.