나이스옥션 법원경매 대전 2024타경118269 [4] 세종특별자치시 어진동 657 세종비지니스센터 2층에이210에이호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재‘정부세종청사’남측 인근에 위치하고 있는 세종비지니
스센터 제1층 제에이115호 외 4개호로 주위는 업무시설 및 공공시설, 근린생활시설, 공동주
택 등이 혼재하고 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 동측 인근에 세종호수공원이 위치
하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 서측 근거리로 BRT노선이
지나고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상6층 건물로
외벽 : 판넬, 강화유리 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감.
바닥 : 화강석물갈기, 타일 등 마감.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(KB경제부동산사무소)
기호(2) : 근린생활시설(오토바이 수리점) - 인접호수(에이118호)와 벽체 구분없이 이용중임
기호(3) : 공실상태임.
기호(4) : 근린생활시설(두피관리업체)
기호(5) : 공실상태임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 대로에 접하며 남동 및 남서측, 서측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭
30m-35m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구
역(전부제한구역).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경118269 (4)

소재지: 세종특별자치시 어진동 657 세종비지니스센터 2층 에이210에이호

용도: 근린상가

감정가: 319,000,000원

토지면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.8423㎡ (약 8.12평)

건물면적: 72.77㎡ (약 22.02평)

건물지분: 72.765㎡ (약 22.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ‘정부세종청사’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건 주위는 업무시설, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.

주요 시설: 동측 인근에 세종호수공원이 위치하고 있습니다.

1.2. 교통상황

차량 접근: 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통: 인근에 시내버스 승강장이 소재하며, 서측 근거리로 BRT 노선이 지나고 있습니다.

도로 접근: 북측으로는 대로(폭 30-35m)에 접하며, 남동 및 남서측, 서측으로는 중로(폭 12-25m)에 접해 있습니다.

1.3. 건물구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층, 지상 6층 건물입니다.

외벽: 판넬, 강화유리 등 마감.

내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감.

바닥: 화강석 물갈기, 타일 등 마감.

건물 전체 용도: JSON 정보에 따르면 업무시설, 판매시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설 등으로 이용 중입니다.

해당 호수 이용 상태: 제공된 소재지 주소(세종비지니스센터 2층 에이210에이호)는 근린상가로 이용될 가능성이 높습니다. 감정평가요약에는 다른 호수들의 구체적인 업종(KB경제부동산사무소, 오토바이 수리점, 두피관리업체)이 언급되어 있습니다.

내부 설비: 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 이용 현황: 대체로 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

용도지역: 중심상업지역입니다.

기타 지구: 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

도로 조건: 대로2류(폭 30m-35m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

1.5. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다. (지상권 개요 없음)

등기부 요약:

말소기준권리: 을1 (조치원농업협동조합 근저당권, 접수일자: 2017-11-09)

주요 권리 내역:

* 갑3 (세종시민개발주식회사): 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (접수일자: 2017-11-09)

* 을1 (조치원농업협동조합): 근저당권 (접수일자: 2017-11-09, 권리금액: 351,000,000원) - 말소 예정

* 을2 (디엘이앤씨주식회사): 근저당권 (접수일자: 2018-11-28, 권리금액: 216,000,000원) - 말소 예정

* 갑6 (세종세무서장): 압류 (접수일자: 2022-08-02) - 말소 예정

* 갑7 (세종비지니스센터): 가압류 (접수일자: 2022-08-05, 권리금액: 238,371,150원) - 말소 예정

* 갑8 (세종특별자치시): 압류 (접수일자: 2023-01-06) - 말소 예정

* 갑11 (조치원농업협동조합): 임의경매 (접수일자: 2024-09-06, 권리금액: 1,919,388,705원) - 말소 예정 (본건 경매)

* 갑12 (국민건강보험공단): 압류 (접수일자: 2024-09-20) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 805,371,150원

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021-05-25

* 대항력: 없음

* 주의사항: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 명확하지 않아 실제 점유 여부 및 명도 시 발생할 수 있는 상황을 사전 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

입지: 본건은 행정중심복합도시의 중심상업지역에 위치하며, 정부세종청사 및 주요 공공기관이 인근에 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변 환경: 업무시설, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 잠재 고객층을 확보할 수 있습니다.

특징: 세종호수공원이 인접해 있어 관광객 및 이용객 유동인구 발생 가능성이 높습니다.

건물 특성: 세종비지니스센터 내 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

편의시설: 인근에 다양한 상업시설 및 공공시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

주거시설: 주변으로 공동주택 단지가 형성되어 있어 주거 지원 기능이 양호합니다.

공공시설: 정부세종청사 등 주요 공공기관이 근접해 있어 행정 이용이 용이합니다.

자연환경: 세종호수공원이 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건 소재지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

공실 위험: 감정평가요약에 일부 호실이 공실 상태로 언급되어 있습니다. 해당 물건의 실제 사용 현황 및 공실 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

명도 저항: 임차인 안 은 대항력이 없으나, 예상치 못한 명도 과정상의 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

시장 변동성: 상업용 부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역 경제 상황에 따라 자산 가치가 변동될 수 있습니다.

건물 노후화: 2016년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (JSON 정보)

1.9. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시의 핵심 상업 지역인 행정중심복합도시 내에 위치하며, 정부세종청사와 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한 세종호수공원과의 인접성은 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적이며, 대중교통 및 도로망 등 교통 여건 또한 우수합니다.

등기부 상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 절차는 원활할 것으로 전망됩니다.

감정가 대비 시세 비교 및 철저한 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

최고의 입지: 행정중심복합도시의 중심 상업 지역으로, 정부기관 및 관련 시설이 밀집한 핵심 지역에 위치합니다.

직접적 배후 수요: 인근의 대규모 업무시설, 공공기관 종사자 및 상주 인구를 주요 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

잠재적 유동인구: 세종호수공원 인근이라는 지리적 이점을 통해 관광객 및 방문객 유입 가능성이 높습니다.

권리관계 단순: 모든 기존 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

교통 편리성: BRT 노선과 다양한 도로망을 통한 접근성이 뛰어나 방문객 및 이용객의 편의를 높입니다.

1.11. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 상가 임대 수익률, 현장 방문을 통한 업종별 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 80%~90% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 상세 시세 조사 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.