나이스옥션 법원경매 대전 2024타경118269 [2] 세종특별자치시 어진동 657 세종비지니스센터 1층에이119호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재‘정부세종청사’남측 인근에 위치하고 있는 세종비지니
스센터 제1층 제에이115호 외 4개호로 주위는 업무시설 및 공공시설, 근린생활시설, 공동주
택 등이 혼재하고 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 동측 인근에 세종호수공원이 위치
하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 서측 근거리로 BRT노선이
지나고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상6층 건물로
외벽 : 판넬, 강화유리 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감.
바닥 : 화강석물갈기, 타일 등 마감.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(KB경제부동산사무소)
기호(2) : 근린생활시설(오토바이 수리점) - 인접호수(에이118호)와 벽체 구분없이 이용중임
기호(3) : 공실상태임.
기호(4) : 근린생활시설(두피관리업체)
기호(5) : 공실상태임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 대로에 접하며 남동 및 남서측, 서측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭
30m-35m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구
역(전부제한구역).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경118269 (2)

소재지: 세종특별자치시 어진동 657, 세종비지니스센터 1층 에이119호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 6층 건물 내 1층

용도: 판매시설 (건축물대장상 복합용도: 업무시설, 판매시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설)

감정가: 324,000,000원

토지 면적: 13.17㎡ (약 3.98평)

토지 지분: 13.1694㎡ (약 3.98평)

건물 면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

건물 지분: 35.7㎡ (약 10.80평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 조치원농업협동조합 (농OOOOOOOOOOO)

2. 입지조건

본 건은 세종특별자치시 어진동에 소재하며, '정부세종청사' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 업무시설, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역에 속해 있으며, 동측 인근에 세종호수공원이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있고 서측 근거리로 BRT 노선이 지나 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 조건으로는 북측 대로(폭 30m-35m)와 남동, 남서, 서측 중로(폭 12m-25m)에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 11월 9일 접수된 조치원농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권에 대한 개요는 제공되지 않았습니다.)

인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 성명 미상 (응답 안함)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도 절차에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금이 있으나 차임이 없는 특이한 계약 관계이므로, 낙찰 후 임대차 관계를 명확히 정리할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 세종시는 행정중심복합도시의 핵심 상업지역으로, 정부세종청사 및 세종호수공원과 인접하여 배후 수요 및 유동 인구가 풍부합니다.

건물 내 1층 A119호는 판매시설로 용도 지정되어 있으나, 주변으로 다양한 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

현재 건물 내 일부 호실은 공실 상태(기호 3, 5)이며, 다른 호실은 부동산 사무소, 오토바이 수리점, 두피 관리 업체 등 근린생활시설로 이용 중입니다. 특히 오토바이 수리점은 인접 호실과 벽체 구분 없이 이용 중인 점은 특이사항입니다.

행정기관 종사자, 방문객, 인근 주거단지 주민 등 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

세종호수공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로서의 가치가 높습니다.

정부세종청사 및 관련 기관들이 밀집해 있어 행정 업무 처리 및 정보 접근성이 우수합니다.

인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

BRT 노선 및 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 내 일부 호실(기호 3, 5) 공실 상태로, 공실률에 대한 잠재적 위험이 존재할 수 있습니다.

인접 호실(A118호)과 벽체 구분 없이 이용 중인 오토바이 수리점의 존재는 추후 원상복구 또는 경계 조정 시 추가 비용 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없고 차임이 없는 점은 특이사항으로, 추후 임대차 관계 설정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다를 수 있으며, 이는 추후 용도 변경이나 영업에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 상업지역 내 판매시설 용도에는 큰 제한이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 핵심 행정 및 상업 중심지에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 세종호수공원과 정부세종청사라는 강력한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

다만, 건물 내 일부 공실 및 인접 호실과의 복합적인 이용 형태는 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 임차인과의 관계도 명확히 정리해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 적절한 투자 금액으로 접근한다면 장기적인 시세 상승 및 임대 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 세종시 핵심 행정타운 및 상업지역, 세종호수공원 인접.

편리한 접근성: BRT, 버스, 차량 접근이 용이한 교통망.

깨끗한 권리관계: 모든 선순위 권리 말소 예정으로 안전한 투자 가능.

실사용 및 투자 용이: 판매시설 용도로 다양한 업종 가능하며, 소형 면적으로 투자 부담 적음.

성장 잠재력: 지속적으로 발전하는 세종시의 미래 가치 반영.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 324,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 없으며, 권리 분석상 특이사항이 적어 경쟁이 치열할 수 있습니다.

주변 시세, 건물 상태, 공실 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 입지 가치 및 향후 전망을 고려할 때, 보수적으로 280,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (세부적인 입찰가 결정은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 확정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.