나이스옥션 법원경매 청주 2025타경917 [5] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-1 더웰빌리지 102동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경917 [5] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-1 더웰빌리지 102동 3층 302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경917
• 주소: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-1 더웰빌리지 102동 3층 302호
• 감정가: 202,000,000원
• 최저가: 69,286,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

청주지방법원 경매3계 2025타경917 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-1 더웰빌리지 102동 3층 302호 | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 69,286,000원 | 용도: 다세대주택

1. 청주지방법원 2025타경917 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경917 (5)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-1 더웰빌리지 102동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 89.12㎡ (약 26.95평)

건물면적: 62.79㎡ (약 18.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOO (제공된 정보 기준)

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리에 소재하며, '도원사거리'에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용상태

더웰빌리지 제102동은 철근콘크리트구조로 2022년 10월 18일에 사용승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다. 본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다. 다만, 같은 단지 내 103동에 설치된 승강기는 현재 운영이 중지된 상태이나, 작동 확인은 되었습니다. (본건 건물 자체의 승강기 유무는 별도 확인 필요)

1.6. 토지 형상 및 이용상태

본건이 속한 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 사다리형의 평지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용되고 있습니다.

1.7. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장) 등에 해당됩니다. 일부 토지는 준보전산지에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.9. 공부와의 차이

제공된 정보 상으로는 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

1.10. 기타 참고사항

본건 호실들의 임대 관계는 현재 확인되지 않았습니다.

1.11. 주의사항

지하층이 로비층으로 외부에서 접근 가능하며, 외관상 1층과 같은 형태를 띠고 있습니다.

1.12. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가 요항표에 따른 요약입니다.

1.13. 입지조건

본건은 청주시 외곽의 도원사거리 인근에 위치하며, 주변에 농경지와 임야가 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다. 근린생활시설 및 단독주택과 더불어 다세대주택이 밀집되어 있어 기본적인 주거 생활은 가능하나, 대형 상업 시설이나 문화 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 자연 친화적인 환경과 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있습니다.

1.14. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자, 채무자, 채권자가 '주OOOOOOOO'로 동일하게 기재되어 있습니다. (이는 채권자가 담보권 실행을 위해 신청한 경매일 가능성이 높습니다.) 등기부상의 권리관계는 말소기준권리 이하 소멸되는 권리가 대부분으로 파악되나, 경매 절차 진행 중 변동될 수 있으므로 입찰 전 반드시 최신 등기부등본 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 임차인 정보는 현재 미상으로 확인되나, 현황조사서 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.15. 상권분석

주변 지역은 전형적인 농촌 지역과 주거 지역이 혼합된 형태를 보입니다. 도원사거리를 중심으로 일부 근린생활시설(마트, 식당 등)이 존재하여 기본적인 생활 편의는 제공되나, 본격적인 상권 형성은 미흡한 것으로 보입니다. 대규모 쇼핑이나 다양한 문화생활을 위해서는 인근 시가지로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.16. 생활정보

가까운 거리에 버스정류장이 있어 시내 이동이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호합니다. 주변에 농경지 등이 있어 녹지 공간 활용이 가능하며, 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 교육 시설, 병원, 대형마트 등의 생활 편의 시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.17. 잠재적 리스크

1. **지하층 외관상 1층:** 지하층이 로비층으로 외부 접근이 가능하고 1층처럼 보이는 구조로 인해, 실제 1층 거주 시 프라이버시나 방범에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

2. **승강기 운영 중지:** 같은 단지 내 103동 승강기 운영 중지는 단지 전체의 유지보수 관리 수준이나 향후 발생 가능한 관리비 문제에 대한 우려를 낳을 수 있습니다.

3. **임대 관계 미확인:** 임차인 정보가 불확실한 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. **토지 이용 제한:** 비행안전구역, 소음대책구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 법적 규제가 존재하여 향후 재건축이나 증축 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

5. **혐오시설:** 현재 검색된 정보 상으로는 도원리 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 명확한 언급은 없으나, 해당 지역은 과거 청주-청원 통합 논의 당시 농촌 지역 내 혐오시설 편중 가능성에 대한 우려가 있었던 지역입니다. (6) 다만, 최근 개발 계획이나 주변 지역의 특성 변화에 따라 잠재적 혐오시설의 입지 가능성은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

6. **건축 연도:** 2022년 사용승인으로 비교적 신축에 해당되나, 다세대 주택 특성상 건물 관리 및 유지보수에 대한 공동의 노력이 중요합니다.

1.18. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 다세대주택으로, 토지와 건물을 일괄하여 경매로 취득할 수 있는 기회입니다. 편리한 교통과 조용한 주거 환경을 갖추고 있으나, 다소 제한적인 주변 상권 및 토지 이용 규제, 그리고 지하층 구조 등의 특징을 고려해야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 명도 및 관리 방안을 철저히 준비한다면 안정적인 주거 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.19. 투자 포인트

* **저렴한 최저 매각가:** 여러 차례 유찰되어 최저 매각가가 감정가의 34% 수준(69,286,000원)으로 매우 낮아진 상태입니다. (3, 7) 이는 투자 대비 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다.

* **신축 건물:** 2022년 사용승인이므로 건물의 노후화로 인한 즉각적인 수리 비용 부담은 적습니다.

* **일괄 매각:** 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 용이합니다.

* **주변 개발 가능성:** 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있어 장기적으로 주변 개발 및 가치 상승 잠재력을 가집니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 전문가의 조언을 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계