나이스옥션 법원경매 수원 2024타경61812 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2047 남양우림필유아파트 105동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재"신백중학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 제15층 제1502호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 아파트 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 아프팔트 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2) 토지 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경61812 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2047 남양우림필유아파트 105동 15층1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 411,000,000원

* 건물면적: 101.39㎡ (약 30.67평) / 전용면적: 101.39㎡ (약 30.67평)

* 토지면적: 62.05㎡ (약 18.77평) / 토지 지분: 62.05334064061123㎡ (약 18.77평)

* 매각 대상: 건물 및 토지 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현대카드주식회사 (등기부 '갑32' 참조)

* 아파트 정보: 남양우림필유, 2009년 10월 28일 사용승인, 총 15층 중 15층

* 등기부채권 총액: 197,564,849원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "신백중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 종합적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을15 근저당 (한국자산관리공사, 2022년 4월 8일 접수, 채권최고액 87,600,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 인수 대상 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 심

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2021년 7월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2024년 5월 28일. 인수 보증금 합계 0원.

* 권리분석 요약: 등기부상 을15 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차를 통해 해당 근저당보다 후순위인 갑23, 갑24, 갑25, 갑27, 갑28, 갑29, 갑30, 갑32, 갑33, 갑35 등 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 주목할 점은 대항력 있는 임차인 심 이 존재한다는 사실입니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본 물건이 속한 지역은 아파트 단지, 일반 주택, 근린생활시설, 공원 등이 조화롭게 분포하고 있어 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 의료 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학교: 인근에 신백중학교가 위치하여 학생들의 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 생활 편의: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민 편의를 높이고 있습니다.

* 주거 환경: 건물의 구조는 철근콘크리트이며, 15층 건물 중 15층에 위치하여 일조 및 조망이 좋을 것으로 예상됩니다. 도시가스 공급 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 349대의 주차 공간(지상 12대, 지하 12대, 기계식 423대, 옥외기계식 41대)을 확보하고 있어 주차 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 심 임차인은 2021년 7월 27일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 확보한 상태입니다. 보증금은 3억 7천만원으로, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 경매 배당 과정에서 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 그 잔여 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

* 중복사건: 본 사건의 사건번호가 (1)로 표기되어 있는 점으로 미루어, 동일 물건에 대한 추가 경매 사건이 존재하거나 진행될 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 높이고, 낙찰 후 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 다소 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적이나, 실제 배당 결과에 따른 인수 부담 가능성은 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계상 인수 부담이 적음: '인수 보증금 0원' 원칙 적용 시, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 최소화될 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 최근 실거래가 자료와 비교했을 때, 감정가 및 현재 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 화성시 남양읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 주거 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 생활 환경: 아파트 단지 내 편의시설과 주변의 생활 기반 시설 접근성이 좋아 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 411,000,000원

* 최근 매매 실거래가 분석 (전용면적 101㎡대 기준):

* 2026년 3월 12일: 350,000,000원 (101.092㎡, 8층)

* 2026년 4월 1일: 340,000,000원 (101.209㎡, 9층)

* 시세 분석: 현재 파악되는 101㎡대 아파트 실거래가는 3억 4천만원에서 3억 5천만원 수준입니다. 본 물건은 15층으로 층수 이점이 있어, 최근 실거래가 상단 또는 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 리스크를 보수적으로 고려하되, 층수 이점과 최근 실거래가를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 예상 입찰가: 350,000,000원 ~ 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.