나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37082 [1] 경기도 이천시 갈산동 595-18 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2024.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 갈산동 "이현고등학교" 서측인근에 위치하는 다세대주택으로 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 공동주택, 학교, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까치 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제 2층 201호와 제 3층 301호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅마감
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감
창호 : 페어그라스 창 등 임.

이용상태

다세대주택(방3 화장실2 주방, 거실, 다용도실 등) 으로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 부정형의 토지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-10-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 1동이나 건물 외벽에는 106동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경37082 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 갈산동 595-18 1동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 195,000,000원

* 토지면적: 50.82㎡ (약 15.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 63.48㎡ (약 19.20평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

* 주의사항: 공부상 1동이나 건물 외벽에는 106동으로 표시되어 있음

2. 입지조건

* 본건은 경기도 이천시 갈산동에 위치하며, "이현고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공동주택, 학교, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 수원지방법원 여주지원의 강제경매개시결정(2024타경37082)입니다.

* 등기부등본상 을구 1번 순위로 등기된 조윤수 임차인의 주택임차권(2025.04.18.등기)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 해당 임차인은 대항력과 선순위 임차권을 보유하고 있으며, 임대차보증금은 165,000,000원입니다.

* 만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 그 외 갑구의 신탁등기 말소 내역과 을구의 주택임차권, 강제경매, 압류 내역 등이 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 상가가 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 이현고등학교, 설봉초등학교, 증포중학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖춘 지역입니다.

5. 생활정보

* 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 화장실 2개, 주방, 거실, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.

* 위생 및 급배수 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 2층 201호와 3층 301호가 본 경매 대상에 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 건물 동표시(1동)와 실제 건물 외벽 표식(106동)이 달라 혼선이 있을 수 있으며, 이는 추후 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임대차보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 매수 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

* 토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 수질보전특별대책지역 등)이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 공부상 동 표식과 실제 외벽 표식의 불일치, 그리고 가장 중요한 선순위 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 매수인의 인수 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 건물(2015년~2016년 동년식의 주변 다세대 주택들과 유사할 것으로 예상)로, 건물 상태 양호할 것으로 기대됩니다.

* 학교 등 교육 시설이 인접하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인의 보증금 및 배당 결과에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 주변 유사 다세대 주택의 면적당 거래가는 약 190만원~208만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건 건물 면적(63.48㎡)을 고려할 때, 현 시세 기준 유사 면적의 거래가는 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 195,000,000원 대비 시세 수준이 낮게 형성되어 있으나, 선순위 임차인 인수 보증금 165,000,000원을 고려할 때, 실제 낙찰 후 총 부담액은 신중히 검토해야 합니다.

현 시세 및 거래 사례를 기반으로, 인수 보증금을 제외한 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원으로 산정합니다. 하지만, 이는 임차인 인수 보증금 165,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하며, 추가적인 권리 관계 확인 및 배당표 예측이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.