나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37082 [2] 경기도 이천시 갈산동 595-18 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2024.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 갈산동 "이현고등학교" 서측인근에 위치하는 다세대주택으로 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 공동주택, 학교, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까치 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제 2층 201호와 제 3층 301호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅마감
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감
창호 : 페어그라스 창 등 임.

이용상태

다세대주택(방3 화장실2 주방, 거실, 다용도실 등) 으로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 부정형의 토지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-10-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 1동이나 건물 외벽에는 106동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경37082 (2) 사건번호의 물건은 경기도 이천시 갈산동 595-18 1동 3층301호에 소재하는 다세대주택입니다. 감정가는 195,000,000원이며, 토지면적은 50.82㎡(약 15.37평)이고 건물면적은 63.48㎡(약 19.21평)입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건이며, 채권자는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 이천시 갈산동에 위치하며, "이현고등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공동주택, 학교, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 토지는 2필지 1단으로 이루어진 부정형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 공도와 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 이윤제 씨가 존재하며, 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2021년 6월 11일입니다. 등기부등본상 을구 1번으로 주택임차권이 설정되어 있으며, 말소기준권리(갑14, 강제경매, 2024-07-12 접수)보다 선순위에 해당하여 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 물건명세서상에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 1번 임차권등기(보증금 170,000,000원)가 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서, 총 인수 보증금은 170,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

최근 2026년 3월에 갈산동 일대에서 거래된 다세대주택 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 52~57㎡)의 다세대주택이 약 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 6,200,000원에서 6,900,000원 수준입니다. 본건의 건물면적은 63.48㎡(약 19.21평)으로, 이러한 최근 거래 사례를 바탕으로 추정할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정평가액(195,000,000원)보다 낮을 가능성이 있습니다. 그러나 비교적 최신 연식(2015~2016년)의 다세대주택 사례가 110,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 역시 유사한 수준으로 평가될 수 있으나, 이는 인수되는 임차 보증금 170,000,000원을 별도로 부담해야 하는 점을 감안하면 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 이현고등학교, 설봉초등학교, 증포중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수합니다. 또한, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 공동주택, 상가 등이 혼재한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 170,000,000원의 보증금 인수 부담입니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가합니다. 또한, 등기부상 주택의 외벽에는 '106동'으로 표시되어 있으나 공부상으로는 '1동'으로 되어 있어, 추후 건물 표기상의 차이로 인한 분쟁 또는 관리상 불편함이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당되어 향후 건물 신축이나 증축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 이천시 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의시설이 인근에 위치하여 입지 조건은 보통 수준입니다. 하지만, 170,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 최근 거래 사례에 따르면 유사 면적의 다세대주택 시세가 110,000,000원 수준으로 파악되나, 감정가 195,000,000원과 비교 시 시세와의 괴리가 느껴집니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치는 인수되는 임차 보증금으로 인해 매우 낮아질 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 이천시 갈산동의 주거지 내 위치.

* 주변에 학교 등 교육 시설 존재.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 170,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다. 감정평가액 195,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금을 고려하면 실질적인 매수인의 총 부담액은 감정평가액을 초과할 가능성이 높습니다.

시세 분석 결과, 유사 면적의 최근 매매가가 약 110,000,000원임을 감안할 때, 본건의 순수 가치는 이에 미치지 못할 수 있습니다.

그러나, "예상 입찰가: ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본건의 순수 가치를 보증금 인수액만큼 차감하여 산출합니다.

감정가 195,000,000원에서 인수 보증금 170,000,000원을 차감한 25,000,000원을 예상 입찰가로 산정합니다.

단, 이는 보증금 인수 부담을 고려한 이론적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 임차인과의 협상 가능성, 낙찰 후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.