나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37976 [1] 경기도 양평군 양서면 대심리 123-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2024.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 대심리 "대심1리경로당" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 음식점 및 까페, 전시장 등이 소재하는 남한강 전원주택 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하나, 대중교통 사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 도로폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역),가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호), 홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보특별대책지역(1권역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1 건물은 일반목구조 경사지붕 2층 건물로,

외벽 : 치장벽돌마감 및 목재 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택(후첨 "건물개항도"참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비(상수도 및 관정), 전기설비, 난방설비(심야전기보일러) 등이 구비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 창고(컨테이너)는 남서측 경계상에 소재하며, 이동가능하다고 판단되나 감정평가액을 명세표에 표시하니 경매 진행시 참고바람,.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(비가림 파이프조 12㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 양평군 양서면 대심리 123-18번지에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경37976 (1)이며, 감정평가액은 686,104,400원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 중OOOOOOO (중앙농업협동조합)입니다.

토지 면적은 535.00㎡ (약 161.84평)이며, 건물 면적은 158.64㎡ (약 47.99평)입니다.

건물 제시외 면적은 12.00㎡ (약 3.63평)이며, 비가림 파이프조 구조입니다.

건축물대장상 주요 건물 구조는 일반목구조 경사지붕 2층 단독주택이며, 사용승인일은 2008년 04월 29일입니다.

주요 사항으로는 공동담보 물건이며, 제시외 건물(비가림 파이프조 12㎡)이 포함되어 매각됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 양평군 양서면 대심리 "대심1리경로당" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전원주택, 음식점, 카페, 전시장 등이 소재하는 남한강변의 전원주택 지대로, 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 중앙농업협동조합의 신청으로 진행되는 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 12월 30일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(을8/을4)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위 권리 및 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 약 489,000,000원으로 파악됩니다.

주요 권리 현황:

* 2016년 12월 30일: 중앙농업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 2023년 08월 18일: 주식회사 도움대부, 이영헌, 이은화 근저당권 (말소)

* 2024년 07월 31일: 중앙농업협동조합 근저당권에 의한 임의경매 개시결정 (말소)

임차인 현황:

* 임차인: 김 태인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 05월 27일

* 대항력: 없음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 인수할 보증금은 없습니다.

전반적으로 권리관계는 비교적 명확하며, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택 및 카페, 음식점 등이 혼재된 지역으로, 남한강변의 자연경관을 활용한 관광 및 휴식 관련 상업 시설이 일부 입지하고 있습니다.

이는 주거 목적 외에 주말 주택이나 별장 용도로 활용 가치가 있을 수 있음을 시사합니다.

다만, 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편하여 자가용 이용이 필수적입니다.

* 편의시설: 주변에 음식점, 카페 등이 있으나, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 주변 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면, 양서면 대심리 인근의 청라하이츠빌라(다세대)가 2024년 4월 500,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 물건은 전용면적 66.87㎡이며, 본건 단독주택과는 물건 종류 및 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 시세 동향을 파악하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 엄격한 토지이용규제: 본 물건은 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 관련 규제 지역에 속해 있습니다. 이로 인해 향후 건축 행위, 증축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 자가용 의존도가 높아, 차량 유지 및 운행에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 비가림 파이프조 12㎡ 외에 건물 개황도 참조가 필요한 부합물 및 종물이 있을 수 있으며, 이는 현장 확인이 필요합니다. (단, 제시외 건물 12㎡는 매각 포함 사항으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 양평의 자연 친화적인 전원주택 지대에 위치한 단독주택으로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

권리관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 다수의 환경 보호 및 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 활용에 제약이 크다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

대중교통이 불편하여 자가용 이용이 필수적인 점도 유의해야 합니다.

부동산 임의경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 매각으로 인한 소멸주의 원칙에 따라 낙찰자는 대부분의 선순위 담보권을 포함한 권리 부담에서 해방될 수 있습니다.

* 쾌적한 자연 환경: 남한강 인근의 전원 주택지로, 도심을 벗어나 여유로운 생활을 추구하는 수요층에게 매력적입니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 전원 생활 인구 증가 시 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 엄격한 규제 하에서의 가치입니다.)

* 포함 매각: 제시외 건물(비가림 파이프조 12㎡)이 포함되어 있어 추가적인 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 686,104,400원입니다.

주변 유사 단독주택의 시세 자료가 부족하나, 제공된 JSON 정보상 양서면 대심리 인근의 다세대 주택 거래가(66.87㎡, 500,000,000원)를 참고할 때, 본 건 토지 면적과 건물 규모를 고려하면 감정가 수준은 합리적으로 판단됩니다.

다수의 개발 제한 구역에 속해 있어 투기적 가치보다는 실거주 가치를 중심으로 판단해야 합니다.

권리 인수 부담이 없다는 점과 전원 생활의 입지적 매력을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 예상 입찰가는 680,000,000원 ~ 720,000,000원 범위를 권고합니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 참여자 수, 현장 분위기, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.