나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38436 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 1111-39 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38436 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 1111-39 답 경매

• 사건번호: 2024타경38436
• 주소: 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 1111-39
• 감정가: 7,260,000원
• 최저가: 2,490,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

여주지원 경매5계 2024타경38436 | 소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 1111-39 | 감정가: 7,260,000원 | 최저가: 2,490,000원 | 용도: 답

1. 여주지원 2024타경38436 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경38436 (1)

소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 1111-39

용도: 답 (논)

감정가: 7,260,000원

토지면적: 2,572.00㎡ (약 778.07평)

토지 지분율: 6610.040000000001% (정보 오류 가능성 있으므로 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 1. 지분 매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 2. 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 매수보증금 반환하지 않음).

1.2. 입지조건

본건 토지는 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 소재 ‘신지2리마을회관’ 북측 및 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지와 농가주택이 혼재하는 농경지대로서 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경강선 세종대왕릉역이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

토지의 형태는 연번(1) 토지는 대체로 삼각형의 평지이며 현황 답으로 이용 중입니다. 연번(2) 토지는 대체로 가장형의 평지로 현황 답으로 이용 중입니다.

각 토지는 북측 및 남동측, 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로와 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 최OO이며 채무자 역시 최OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 공유자에게 우선매수권이 있음을 의미합니다. 따라서 경매 절차에서 낙찰되더라도 공유자가 우선매수 신고를 할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

가장 중요한 주의사항 중 하나는 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않으므로, 경매 참여 전 반드시 해당 증명 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다. 농지취득자격증명 발급은 일반적으로 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성하여 농지 소재지 관할 시·구·읍·면의 장에게 신청해야 합니다.

지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 이용에 제한이 따를 수 있으므로, 공유자들과의 협의 또는 명확한 권리 관계 파악이 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지대로서 인근에 농가주택이 산재해 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 일반 상권은 형성되어 있지 않습니다. 가장 가까운 편의시설은 세종대왕릉역 인근에서 찾아볼 수 있으며, 이는 점진적으로 개발이 이루어지고 있는 역세권 지역입니다.

현재로서는 농업 외의 상업적 활동이나 개발 가능성은 매우 제한적입니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 경기도 여주시 세종대왕면 신지리입니다. 인근에 경강선 세종대왕릉역이 위치하고 있어 대중교통 접근성이 있습니다. 세종대왕릉역 역세권 개발 사업이 추진되어 주거, 상업, 기반시설 용지가 계획되어 있으나, 본건 토지가 이러한 개발 계획의 직접적인 수혜 지역에 포함되는지는 별도 확인이 필요합니다.

주변 편의시설로는 마을회관이 있으며, 세종대왕릉역을 중심으로 상업시설 및 생활 편의시설이 점차 확충될 가능성이 있습니다.

혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지역 내 유해시설 유무는 현장 답사를 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 공유자의 우선매수 신고로 인해 낙찰받지 못할 위험도 존재합니다.

2. 농지취득자격증명: 농지법에 따라 해당 증명을 제출하지 못하면 매수 보증금을 반환받지 못하며, 취득 자체가 무효가 될 수 있습니다. 발급 요건 충족 여부를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

3. 농림지역 및 농업진흥구역 규제: 해당 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다. 개발보다는 농업적 이용에 초점이 맞춰져 있습니다.

4. 다양한 환경 규제: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등 다수의 환경 관련 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 많습니다.

5. 도로 접합 상태: 약 3m 내외의 현황 도로와 접하고 있어, 건축 시 건축법상 도로 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 여주지원 2024타경38436 (1) 물건은 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 소재 농지(답)의 일부 지분 매각 건입니다.

주변 환경은 농경지와 농가주택이 혼재된 지역이며, 경강선 세종대왕릉역이 소재하여 수도권과의 접근성은 개선되었습니다. 역세권 개발 사업이 진행 중인 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있으나, 본 토지가 개발 지역에 직접 포함되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 '지분 매각'과 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 특히 지분 매각은 공유자 우선매수권으로 인해 실제 낙찰까지 이어지지 않거나, 낙찰 후에도 공유자와의 복잡한 관계가 발생할 수 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰취라는 큰 리스크가 따릅니다.

또한, 농림지역, 농업진흥구역 및 각종 환경 규제 등으로 인해 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 있습니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 농업적 이용 목적이 강하며, 지분 매각이라는 특수성으로 인해 일반적인 경매 물건보다 더 높은 수준의 권리 분석과 현장 조사가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 개발 기대: 경강선 세종대왕릉역 역세권 개발이 진행 중이라는 점은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

2. 저평가 가능성: 농지라는 특성과 지분 매각이라는 조건 때문에 현재 시장 가치보다 낮게 평가될 가능성이 있습니다.

3. 농업 목적의 활용: 실제 농업을 영위하고자 하는 실수요자에게는 비교적 저렴하게 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

4. 개발 가능성 탐색 (주의 요망): 장기적으로 지역 개발 계획 변경이나 용도 지역 변경 가능성이 희박하지만, 만약 발생한다면 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 규제 사항이 매우 강하므로 이에 대한 기대는 매우 낮게 가져야 합니다.

**중요 투자 전 유의사항:**

* 반드시 본인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 사전에 확인해야 합니다.

* 공유자 우선매수 신고 여부 및 결과에 대한 예측이 어렵습니다.

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 개발의 어려움을 충분히 인지해야 합니다.

* 현장 답사를 통해 토지의 정확한 현황, 맹지 여부, 인접 도로의 실제 이용 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 농지 시세 및 지분 매각 사례를 조사하여 적정 가격을 판단하는 것이 중요합니다.

법원 정보

여주지원 경매5계