나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102322 [2] 서울특별시 관악구 신림동 1694 신림현대아파트 신림현대종합상가동 3층304호 판매시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102322 [2] 서울특별시 관악구 신림동 1694 신림현대아파트 신림현대종합상가동 3층304호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102322 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1694 신림현대아파트 신림현대종합상가동 3층304호 | 감정가: 34,000,000원 | 최저가: 17,408,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건보고서

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102322 (2)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1694 신림현대아파트 신림현대종합상가동 3층304호

물건종별: 판매시설

감정가: 34,000,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지 지분율: 433.29%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.20㎡ (약 5.51평)

건물 지분율: 606.61%

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 이OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 재정비촉진지구

주의사항:

- 본건은 지분 매각입니다.

- 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 가능합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 1694번지에 위치한 신림현대아파트 단지 내 신림현대종합상가동 3층 304호에 소재합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 아파트 단지, 보라매공원, 보라매병원, 다양한 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

본건 인근에는 약 6미터의 단지 내 포장도로가 북측으로 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리한데, 인근에 버스 정류장이 있으며 신림선 보라매병원역이 위치하고 있습니다. 또한 서울대벤처타운역도 인접해 있어 교통 여건이 우수합니다.

전반적으로 접근성과 편의성 면에서 주위 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '이OO'으로 동일인으로 확인되어, 채무자의 자산에 대한 경매 절차로 파악됩니다.

가장 중요한 점은 본건이 토지 및 건물의 '지분'으로 매각된다는 사실입니다. 따라서 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다.

'공유자우선매수신고'가 되어 있는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이는 기존 공유자들이 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다. 이러한 권리 행사는 입찰자의 낙찰 기회를 제한할 수 있습니다.

또한, 본건은 '재정비촉진지구'에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 존재합니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 지분 매각임을 인지해야 하며 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 신림현대종합상가 내에 위치한 판매시설로서, 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설과 함께 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내 거주민을 비롯하여 인근 아파트 단지, 주택가 등의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

주변에 상업시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

제반 환경은 상업 활동에 적합한 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 건물및토지정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 304호이며, 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일, 창호는 알루미늄 샷시로 마감되었습니다.

건물면적은 18.20㎡(약 5.51평)이며, 건물 지분율은 606.61%로 기재되어 있습니다.

토지는 동측 하향의 경사지에 위치한 부정형 토지로, '아파트 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

토지면적은 13.00㎡(약 3.93평)이며, 토지 지분율은 433.29%로 기재되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 분류되며, 소로3류 및 중로2류에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 지정 등 다양한 법적 제한이 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 신림현대아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민들의 편의를 제공하는 시설입니다.

인근에 보라매병원과 보라매공원이 위치하여 의료 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

또한, 신림선 보라매병원역과 여러 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

1.7. 잠재적리스크

본건의 가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 향후 재산권 행사 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 갈등이 발생하거나 재산권 행사가 제한될 수 있습니다.

'공유자 우선매수신고'는 또 다른 주요 리스크입니다. 기존 공유자가 법적 권리를 행사하여 본 건의 지분을 낙찰가와 동일한 조건으로 매수할 경우, 입찰자는 해당 물건을 낙찰받지 못하게 됩니다.

재정비촉진지구라는 특성은 미래 가치 상승의 요인이 될 수도 있지만, 반대로 사업 진행 과정에서 기존 상가의 이용에 제한이 생기거나, 원치 않는 변화가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

복잡한 토지이용계획 및 다양한 법적 제한 사항들은 향후 건물 활용이나 증축, 재건축 등에 걸림돌이 될 수 있습니다.

건물 및 토지 지분율 수치(433.29%, 606.61%)가 일반적인 비율과 다소 차이가 있어, 실제 지분 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.8. 종합의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 아파트 단지 내 상가로, 역세권에 위치하며 보라매병원, 공원 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 판매시설로서 배후 수요도 갖추고 있습니다.

그러나 '지분 매각'이라는 본질적인 한계와 '공유자 우선매수권'이라는 변수가 존재하여, 일반적인 부동산 경매 물건과는 다른 신중한 접근이 요구됩니다.

해당 지분의 가치가 얼마나 매력적인지, 그리고 다른 공유자들과의 관계 설정이 가능한지 여부가 투자 성패를 좌우할 것입니다. 재정비촉진지구라는 특성으로 인해 미래 가치 상승을 기대할 수도 있으나, 이는 불확실성이 크므로 보수적으로 접근해야 합니다.

1.9. 투자포인트

- 역세권 및 아파트 단지 내 상가라는 점에서 안정적인 임대 수익 창출 가능성: 공유 지분이라는 제약 하에서도 임대 계약을 통해 수익을 기대할 수 있습니다.

- 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획에 따라 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 감정가 및 권리관계 확인을 통한 저가 매수 기회: 지분 매각이라는 특수성과 공유자 우선매수권 등 리스크 요인을 감안하더라도, 시세 대비 저평가된 경우라면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

- 단, 투자 전 반드시 해당 지분의 정확한 가치 평가 및 공유자 현황, 우선매수권 행사 가능성 등을 다각도로 검토해야 합니다.

1.10. 주변시설및혐오시설확인

본건 소재지인 서울특별시 관악구 신림동 1694번지 신림현대아파트 및 신림현대종합상가 주변을 조사한 결과, 주변은 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역, 그리고 상업 시설이 잘 갖춰진 일반적인 도시 환경입니다.

인근에는 보라매병원, 보라매공원 등 주민 편의시설이 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

현장 조사 및 일반적인 정보 검색 결과, 본 물건의 바로 인근이나 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐수 처리장, 대규모 공업 단지 등)로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계