나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136868 [2] 서울특별시 금천구 가산동 505-14 코오롱 디지털타워 애스턴 제1층 제109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 북서측
인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 과 노
선버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 15층 건물 내 제1층 제110호 외
1개호로서,

외벽: 강화유리 및 복합판넬 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
바닥: 타일마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건출물대장상 "지원시설(제2종근린생활시설-학원)"임.

설비내역

본건 건물 내에 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, "공장, 지원시설" 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하
고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) 공히
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-
07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2015-07-08)<산업집적활성화 및 공장
설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법
>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 집합건물 기호 (가) 및 기호 (나) 사이 통행이 가능하도록 일부 벽체가 제거되어 있으
며, 집합건물 기호 (나) 에 제시외건물 ㉠이 소재하는 바, 추후 경매 참여시 반드시 재확인
하시기람(후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조).

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물(복층부분) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136868 (2)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 505-14 코오롱 디지털타워 애스턴 제1층 제109호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,398,200,000원

* 토지면적: 30.41㎡ (약 9.20평)

* 건물면적: 110.37㎡ (약 33.39평)

* 건물 제시외면적: 94.00㎡ (약 28.44평) (복층부분 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (확인 불가)

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 제시외 건물(복층부분) 포함

* 특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 우수합니다.

* 토지: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, "공장, 지원시설" 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경 보호구역, 대공 방어 협조 구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도 보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건이 위치한 가산디지털단지는 대규모 IT 및 산업 단지로 형성된 지역으로, 업무 및 상업 시설이 주를 이루고 있습니다. 주변에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 15층 건물 내 제1층 제109호입니다.

* 이용상태: 집합건축물대장상 용도는 "지원시설(제2종근린생활시설-학원)"이나, 현황은 복층 구조로 되어 있으며, 1층 부분은 110호와 통합하여 한식음식점으로 이용 중입니다. 109호와 110호 사이 일부 벽체가 제거되어 통행이 가능합니다.

* 제시외 건물: 본건에 제시외 건물(복층부분) 94.00㎡가 포함되어 있습니다.

* 말소기준권리:

* 을19 근저당, 대구은행, 2019-05-21, 1,200,000,000원.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(을19 근저당) 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을21 근저당, 갑13 임의경매, 갑14, 갑15 가압류, 갑16 임의경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 별도등기: 을구 7번, 2005.9.8. 제82946호 지상권 설정 등기 (목적: 공공시설물 설치, 지상권자: 서울특별시 금천구). 본 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사로이 (대표자 윤 ): 보증금 600,000,000원, 차임 4,950,000원, 전입/사업일자 2009-12-30, 대항력 있음.

* 사단법인한국관광비즈센터 (대표자 윤 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-07-12, 대항력 없음.

* 사단법인한국외식산업진흥원 (대표자 윤 ): 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2012-02-17, 대항력 있음, 배당신고일자 2024-10-11.

* 사단법인한국융복합관광산업진흥원 (대표자 변 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-07-12, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (상기 임차인들의 보증금 총액은 750,000,000원이지만, 법원 배당 또는 명도 절차에 따라 매수인이 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 임차인 관련 특이사항: 신청채권자의 승계인인 비케이제일차유동화전문유한회사는 물건명세서상 임차인들이 대항력을 갖추지 못했다는 취지의 의견서를 제출했습니다. 또한, 109호 및 110호 소유자 자가 사용으로 기재된 임대차내용확인서(공유자 문숙정)가 제출되었으나, 그 진정 여부는 불분명합니다. 이는 대항력 있는 임차인과의 명도 과정에서 법적 다툼의 소지가 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 배후 수요: 가산디지털단지역 일대는 다수의 IT 기업, 지식산업센터, 오피스가 밀집하여 약 16만 명 이상의 유동인구와 상주 인구를 기반으로 하는 활발한 상권입니다.

* 주요 업종: 본건은 근린생활시설로 분류되어 있으며, 지역 내 상권은 직장인을 대상으로 하는 다양한 식음료, 판매, 서비스 업종으로 구성되어 있습니다.

* 경쟁 환경: 풍부한 배후 수요만큼이나 상업 시설 경쟁 또한 치열할 것으로 예상됩니다.

* 성장 잠재력: 디지털 산업 단지로서 지속적인 기업 유치 및 개발이 이루어지고 있어 상권의 안정적인 유지 및 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접하여 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한, 다수의 버스 노선을 이용한 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 가산디지털단지역 주변에는 현대아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 더불어 백화점, 금융기관, 병원, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 환경: 대규모 업무 지구와 산업 단지가 형성되어 있어 주거보다는 업무 및 상업 기능이 중심인 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인과의 명도 문제: 주식회사로이(보증금 6억 원)와 사단법인한국외식산업진흥원(보증금 1.5억 원)은 대항력이 있는 임차인으로 파악되나, 신청채권자 측에서 대항력이 없다는 이의를 제기하여 명도 과정에서 시간 소요 및 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 미확정 권리관계: 소유자 자가사용 관련 임대차내용확인서의 진정 여부가 불분명하여, 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 토지에 설정된 지상권(서울특별시 금천구)이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 복합 이용 및 제시외 건물: 본건은 109호와 110호가 통합하여 사용되고 있으며, 제시외 복층 건물(94㎡)이 포함되어 있습니다. 실제 이용 상태와 공부상 현황이 다를 수 있으며, 제시외 건물의 건축법상 적법성 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 복잡한 권리 분석: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 채권 관계가 얽혀 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 더블 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 가산디지털단지 내 상가입니다. 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 바탕으로 상업 시설로서의 가치는 높다고 판단됩니다. 감정가는 13억 9천만 원대입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 문제와 신청채권자의 이의 제기로 인한 명도 리스크, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 인수, 그리고 복층을 포함한 제시외 건물의 현황 및 합법성 확인 등 해결해야 할 과제가 명확합니다. 이러한 복잡성을 해결하고 투자 가치를 확보할 수 있는 경험과 전략을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 가산디지털단지역 초역세권이라는 뛰어난 입지로 잠재적 가치가 높습니다.

* 수요 기반: 거대한 직장인 배후 수요를 바탕으로 한 상업 시설로서 안정적인 운영 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 통합 상가 활용: 109호와 110호가 통합되어 사용 중이며, 복층의 제시외 건물까지 포함되어 있어 넓은 면적의 상가를 효율적으로 활용할 수 있습니다.

* 권리 관계 해소 시 시세차익 기대: 복잡한 권리 관계와 명도 이슈를 성공적으로 해결한다면, 시장 가치 대비 저평가된 금액으로 매수하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 1,398,200,000원

* 매각으로 인수되는 지상권의 가치 및 이용 제약 비용

* 대항력 있는 임차인(총 보증금 7.5억 원)에 대한 명도 비용 및 예상 소요 시간

* 제시외 복층 건물(94㎡)의 현황 조사, 합법성 검토 및 관련 비용

* 주변 유사 물건의 시세, 최근 거래 사례 및 실질적인 임대/수익률 분석

* 본 물건의 특수성(중복사건, 유동화, 공동담보 등)과 관련된 경매 절차의 복잡성

* 최근 경매 시장 동향 및 일반적인 낙찰률

상기 요소들을 면밀히 분석하고, 법률 전문가 및 현장 답사를 통한 정확한 시세 파악 후 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 인수 보증금(0원)은 없으나, 명도 및 권리 관계 해결에 소요될 비용과 시간을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.