나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136868 [1] 서울특별시 금천구 가산동 505-14 코오롱 디지털타워 애스턴 제1층 제110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 북서측
인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 과 노
선버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 15층 건물 내 제1층 제110호 외
1개호로서,

외벽: 강화유리 및 복합판넬 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
바닥: 타일마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건출물대장상 "지원시설(제2종근린생활시설-학원)"임.

설비내역

본건 건물 내에 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, "공장, 지원시설" 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하
고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) 공히
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-
07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2015-07-08)<산업집적활성화 및 공장
설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법
>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 집합건물 기호 (가) 및 기호 (나) 사이 통행이 가능하도록 일부 벽체가 제거되어 있으
며, 집합건물 기호 (나) 에 제시외건물 ㉠이 소재하는 바, 추후 경매 참여시 반드시 재확인
하시기람(후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조).

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136868 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 505-14 코오롱 디지털타워 애스턴 제1층 제110호

용도: 지원시설(제2종근린생활시설-학원)

감정가: 1,460,000,000원

토지면적: 32.46㎡ (약 9.82평)

건물면적: 117.79㎡ (약 35.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (이름 일부 마스킹)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 서울디지털산업단지의 핵심 지역 중 하나입니다.

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

인근에 지하철역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 교통 환경이 우수합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 5월 21일 접수된 대구은행의 근저당권 (채권액 1,200,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,346,118,452원입니다.

* 임차인 현황:

*

주식회사로 (대표자 윤 )

보증금: 600,000,000원

차임: 4,950,000원

전입/사업자 등록일: 2009년 12월 30일

대항력: 있음 (단, 채권자 측에서 대항력이 없다는 의견서 제출 및 임대차 계약 진정성 불분명)

인수 보증금: 0원 (현재까지 파악된 명세서상 합계)

*

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (별도등기):

토지(505-14) 및 토지(505-15)에 대한 서울특별시 금천구 명의의 지상권 설정 등기가 을구 7번 (2005.09.08. 접수)에 존재합니다. 이는 본 매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 "G밸리"로 불리는 서울디지털산업단지의 핵심 지역 중 하나입니다.

아파트형 공장 및 IT 관련 기업들이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부하며, 배후 수요가 높습니다.

제2종 근린생활시설(학원)로 등록되어 있어 교육 관련 업종뿐만 아니라 다양한 소매업, 서비스업 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

가산디지털단지역 상권은 꾸준한 수요와 함께 상업 시설의 집적도가 높은 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 도보 이용 가능, 다수의 시내/외 버스 노선 운행.

* 주변 편의시설: 대형 아울렛, 백화점, 병원, 금융기관, 식당가 등 풍부.

* 교육시설: 인근 초, 중, 고등학교 및 학원가 위치.

* 업무시설: 다수의 IT 및 일반 기업체 입주.

* 혐오시설: 주변 일반적인 산업단지 내 시설 외 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 불확실성: 임차인이 대항력을 가지고 있다고 명시되어 있으나, 채권자 측에서 대항력이 없다는 의견서를 제출하였고, 해당 임대차 계약의 진정성이 불분명하다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임차인에게 지급해야 할 보증금이 발생할 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권: 서울특별시 금천구 명의의 지상권이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됩니다. 해당 지상권의 구체적인 내용과 가치에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 건물 구조 및 이용 상태 관련 특이사항: 109호와 통행이 가능하도록 일부 벽체가 제거되어 있으며, 109호와 통합하여 사용 중인 것으로 파악됩니다. 또한, 제시외 건물 ㉠이 존재할 수 있어, 실제 현황과 공부상의 차이 및 불법 건축물 해당 여부 확인이 필수적입니다.

* 중복 사건 및 유동화 물건: 복수의 경매 사건이 진행 중이거나 유동화된 물건으로, 진행 과정에 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 내 우수한 입지와 풍부한 유동 인구를 기반으로 한 투자 잠재력이 높은 상가입니다.

단, 대항력 있는 임차인과의 권리 관계 불확실성, 소멸되지 않는 지상권, 건물 구조 및 공부와의 차이 가능성 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

해당 물건의 성공적인 취득을 위해서는 이러한 복합적인 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권의 탁월한 입지 조건.

* 풍부한 배후 수요와 높은 유동 인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 제2종 근린생활시설(학원)로 등록되어 있어 업종 전환 시 높은 활용 가능성.

* 주변 산업단지 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,460,000,000원입니다.

본 건은 명확한 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인과의 복합적인 권리 관계 및 소멸되지 않는 지상권 등 추가 부담을 고려해야 합니다.

주변 시세, 건물 상태, 낙찰 가능성, 인수해야 할 권리 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사와 현장 확인, 법률 및 부동산 전문가의 상담을 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.