나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14505 [1] 인천광역시 강화군 선원면 연리 420-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 연리 소재 "용당돈대" 북서측 인근에 위치하며,
주위일대는 전원주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하나,
제반교통여건은 보동인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 완경사지이며, 현황 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건은 서북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)),
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역),
역사문화환경보존지역(사적-강화외성(통합고시)), 준보전산지, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 자연림 상태임
-토지상에는 수종의 입목이 자생하는 바, 동 입목은 거래관행에 따라 임지(토지)에 포함하여 평가하였음(감정평가서 참조).
-현황은 잡목 등이 자생하는 임야로서 내부 진입이 어려우며, 육안으로는 분묘를 발견할 수 없었으나, 평장이나 봉분의 무너짐 등을 고려하면 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도의 확인을 요함.
-정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량을 요하는 상태인 점 등은 경매진행시 참고 바람.
-을구 순위번호 4번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 292조1항 참조) 매수인이 취득.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경14505 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 연리 420-13

용도: 임야

감정가: 710,530,000원

토지면적: 3466.00㎡ (약 1048.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 분묘기지권, 을구 순위번호 4번 요역지지역권 인수

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 연리 소재 "용당돈대" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 전원주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 주변에 역사적 유적인 용당돈대가 소재하고 있어 역사문화적 가치를 지니는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(사적-강화외성), 준보전산지, 성장관리권역 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 09월 01일 접수된 안상철 근저당권 (채권금액 390,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 을구 순위번호 4번의 요역지지역권은 매수인이 취득하게 됩니다. 소유권이전 등기(갑1, 갑6) 및 임의경매개시결정(갑7) 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따른 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 순위번호 4번의 요역지지역권은 민법 제292조 제1항에 따라 물권의 부종성으로 인해 매수인이 이를 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 주거지나 상업 시설과의 직접적인 연계성은 낮습니다. 주변은 농경지와 전원주택, 자연림이 혼재된 지역으로, 강화도 내에서도 비교적 한적한 자연환경을 지니고 있습니다. 본격적인 상권이라기보다는 지역 커뮤니티 및 농업 활동과 연계될 수 있는 성격이 강합니다.

5. 생활정보

인근의 도래미마을 등에서 농촌 체험 프로그램 및 기본적인 편의시설을 이용할 수 있으나, 대규모 편의시설이나 생활 기반 시설은 강화읍 등 중심 시가지로 이동해야 이용 가능합니다. 강화군 자체적으로는 관광지 및 역사 유적이 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

현황은 잡목 등이 자생하는 임야로 내부 진입이 어려우며, 육안으로는 분묘 확인이 어렵습니다. 평장이나 봉분 붕괴 등을 고려할 때, 분묘기지권의 존재 가능성에 대한 별도 확인이 필요하며, 이는 향후 토지 이용 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 진입로 및 경계 확인

토지상 내부 진입이 어렵고, 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 서북측으로 세로(도로)와 접하고 있으나, 차량 접근성이 항상 용이하다고 보기는 어렵습니다.

6.3. 자연림 및 입목

본건은 현재 자연림 상태이며, 토지상의 수종 입목은 임지(토지)에 포함하여 평가되었습니다. 이는 토지 활용 시 고려해야 할 부분입니다.

6.4. 기타 법적 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 개발 및 이용 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군에 위치한 자연림 상태의 임야로, 용당돈대 인근의 역사문화적 가치와 함께 계획관리지역 등의 개발 잠재력을 일부 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권의 가능성, 진입로 및 경계 확인의 필요성, 다수의 토지 이용 제한 사항 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 현재 자연림 상태로 유지되고 있으며 입목은 토지에 포함되어 평가되었습니다. 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 역사 및 문화 유적 인근 입지: 용당돈대와 인접하여 지역적 특색을 지닙니다.

* 계획관리지역: 추후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 넓은 면적: 3466㎡(약 1048평)의 넓은 면적으로 다양한 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 710,530,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(분묘기지권, 경계 확인, 법적 제한 등)와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가 수준에서 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.