나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544846 [1] 인천광역시 서구 마전동 1029-2 검단1차피오레 111동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 마전동 소재 "인천2호선 마전역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 대형마트, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제11층 제1102호로서,
(사용승인일 : 2007.01.30.)
외벽 : 페인트 마감 등
창호 : 하이새시 창임.

이용상태

2)이용상태 : 공부상 주용도는 아파트임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 경유하여 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제3종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 대로3류(폭 25m-30m)(2013-05-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-08-02)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-
6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

기호(2) : 제3종일반주거지역(2013-05-27), 성장관리계획구역(공업제한형), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 대로3류(폭 25m-30m)(2013-05-27)(접합), 도시철도(2024-03-11)
(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(2013-05-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-08-02)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고하기 바람(감정평가서 참조).
-주택도시보증공사 사실조회회신서에 의하면, 본건 부동산에 ①소유자 안복순이 분양계약 체결 및 분양대금 납부 여부는 알수 없고 ② 규약서에 의하면 부동산의 대지지분은 48307.7분의 45.9015이며 ③ 규약상 부동산의 전유부분과 대지사용권은 분리처분 할 수 없으며 ④ 토지에 대한 대지권취득여부는 규약 상 현 건물소유자에게 대지지분을 배분.
-분양대금의 완납 및 미납 여부는 알 수 없음(미납된 분양대금이 있을 경우 매수인이 부담할 가능성 있으므로 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경544846 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1029-2 검단1차피오레 111동 11층 1102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 377,000,000원

* 토지면적: 48,307.70㎡ (약 14,613.5평)

* 토지지분: 0㎡ (주: 규약상 대지지분 48,307.7분의 45.9015㎡가 언급됨)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

* 건물지분: 84.9734㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사 (경매신청 채권자), 농업협동조합중앙회 (채권자, 근저당권자)

* 특이사항: 대지권미등기

* 주의사항: 대지권 미등기 상태이나, 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가되었으므로 경매 진행 시 참고해야 합니다. 주택도시보증공사 조회 결과, 본건 부동산에 대한 소유자 안복순의 분양 계약 체결 및 분양대금 납부 여부는 확인할 수 없습니다. 규약에 따르면 부동산의 대지지분은 48,307.7㎡ 중 45.9015㎡이며, 규약상 부동산의 전유부분과 대지사용권은 분리 처분할 수 없습니다. 토지에 대한 대지권 취득 여부는 규약상 현 건물 소유자에게 대지지분이 배분됩니다. 분양대금의 완납 및 미납 여부는 알 수 없으므로, 미납된 분양대금이 있을 경우 매수인이 부담할 가능성이 있으니 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 마전동 소재 "인천2호선 마전역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 아파트 단지 주변으로는 아파트 단지, 대형마트, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 단지 내 주차장으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 보존: 하이브종합건설 (2007.03.07. 접수)

* 소유권 이전: 안복순 (2007.04.10. 접수)

* 근저당: 농업협동조합중앙회 (216,000,000원, 2007.04.10. 접수, 말소기준권리)

* 소유권 이전: 조길현 외 5명 (2024.08.28. 접수)

* 임의경매: 농협은행주식회사 (2024.09.13. 접수)

* 말소기준권리: 2007년 4월 10일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 권리 중 을1 근저당권 및 갑5 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주거 환경: 본건이 소재한 검단1차피오레 아파트는 총 16개 동, 917세대의 대단지로, 주변에 다양한 주거 시설과 상업 시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 편의성: 인천2호선 마전역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로를 통한 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 생활 인프라: 단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 편의 시설이 갖추어져 있으며, 대형마트 및 근린생활시설 등도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 검단1차피오레 아파트 (사용승인일: 2007.01.30.)

* 총 동수: 16동

* 총 세대수: 917세대

* 최고층: 15층 (본건: 11층)

* 주차대수: 총 1085대 (지상 341대, 지하 744대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등

* 교육 환경: 단지 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 보통 수준으로 평가됩니다. (상대보호구역 다수 확인됨)

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 건물은 등기되었으나 해당 건물이 건축된 토지에 대한 소유권(대지권)이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 이는 추후 대지권 확보를 위한 추가 비용 발생, 소유권 분쟁 가능성, 재산권 행사 제약 등 예측하기 어려운 문제를 야기할 수 있습니다. 감정평가 시 향후 정리를 전제로 평가하였으나, 실제 정리 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪힐 수 있습니다.

* 미납 분양대금 가능성: 분양 계약자(안복순)의 분양 계약 체결 및 대금 납부 여부가 불확실합니다. 만약 미납된 분양대금이 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수하여 부담해야 할 위험이 있습니다. 이는 상당한 금액이 될 수 있으므로, 계약 관계 및 대금 납부 내역에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 지분 매각 및 토지 관련 불확실성: '토지 및 건물 지분매각'으로 표기되어 있으나, '토지지분: 0㎡'으로 기재되어 있어 혼란의 여지가 있습니다. 그러나 아파트의 경우 일반적으로 전유부분과 그에 따른 대지사용권(대지권)을 일체로 매각합니다. 규약상 대지지분이 명시되어 있으므로, 건물 소유자는 토지 사용권을 가지지만, 직접적인 토지 지분 소유와는 다를 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류 및 소로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획 및 법적 제한의 영향을 받습니다. 이러한 제한들은 향후 건물의 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 검단1차피오레 아파트 111동 11층 1102호로, 인천2호선 마전역 역세권에 위치한 대단지 아파트라는 점은 긍정적입니다. 또한, 주변 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경 또한 양호합니다.

하지만 '대지권 미등기'와 '미납 분양대금 가능성'이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하여, 일반적인 아파트 경매 물건과는 차별화된 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 3억 7천7백만원 대비 최근 실거래가(2026년 6월 기준)가 3억 2천7백만원에서 3억 5천만원 수준으로 형성되어 있는 점은, 이러한 리스크를 반영한 것으로 보입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 추가 비용 및 법적 절차에 대한 감수 능력이 있는 투자자에게는 가치 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 인천2호선 마전역 역세권으로 교통 편의성이 높습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대단지 아파트로서 갖추어진 편의시설과 주변 상업 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 대지권 미등기 및 미납 분양대금 관련 문제가 성공적으로 해결될 경우, 권리 관계가 명확해지면서 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준과 비교했을 때, 내재된 리스크를 감안한 감정가로, 권리 문제가 해결된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 '대지권 미등기' 및 '미납 분양대금' 가능성이라는 중대한 하자 요인이 존재하므로, 입찰가 산정 시 이러한 리스크를 반드시 반영해야 합니다.

* 감정가: 377,000,000원

* 최근 실거래가 범위 (84.97㎡ 기준, 2026년 6월): 327,000,000원 ~ 350,000,000원

본 물건의 11층이라는 위치는 최근 거래된 12층(327,000,000원)과 13층(350,000,000원)의 중간 가치를 고려할 수 있습니다. 이러한 시장 가격과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 340,000,000원 에서 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

단, 실제 입찰 전에는 분양대금 납부 여부, 대지권 정리 비용 및 예상 절차, 관련 법률 검토 등 추가적인 철저한 실사를 반드시 선행해야 하며, 해당 리스크 해소 정도에 따라 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보에 기반한 분석이며, 법률 및 투자 자문으로 간주될 수 없습니다. 최종 투자 결정은 본인의 책임 하에 신중하게 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.