나이스옥션 법원경매 광주 2022타경2399 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 287-1 퍼스트빌딩 1동 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경2399 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 287-1 퍼스트빌딩 1동 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매5계 2022타경2399 | 소재지: 전라남도 나주시 배멧2길 17, 1동 1층101호 (빛가람동,퍼스트빌딩) | 감정가: 1,599,000,000원 | 최저가: 293,419,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 광주지방법원 2022타경2399 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경2399 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 287-1 퍼스트빌딩 1동 1층 101호

용도: 근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 1,599,000,000원

토지면적: 71.28㎡ (약 21.56평)

토지 지분율: 7128

건물면적: 357.18㎡ (약 108.05평)

건물 지분율: 35718

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 소OO

채권자: 영OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, 빛가람동행정복지센터 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 상가 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 전라남도 나주시가 계획적으로 개발한 혁신도시(빛가람동) 내에 포함됩니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 해당하여 상업 활동에 적합한 입지입니다.

1.3. 교통 및 접근성

본 건물 북측 및 동측으로는 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량으로의 접근이 용이합니다. 또한, 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

1.4. 건물 현황

본 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제1층 제101호 및 제103호입니다. 외벽은 미장석, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 미장목 등 인테리어 마감, 바닥은 데코타일, 타일 마감 등으로 되어 있습니다. 창호는 새시창입니다. 현재 근린생활시설로서 일반음식점으로 이용 중이며, 101호와 103호는 현황상 경계벽 없이 하나의 공간으로 통합 운영되고 있습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 화재 경비 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 현황

토지는 부정형의 평지로서 상업용 건물이 건축된 부지로 이용 중입니다. 면적은 71.28㎡(약 21.56평)입니다.

1.6. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 이는 채무 불이행으로 인해 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다. 일반적으로 임의경매에서는 근저당, 압류 등 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸하게 됩니다. 소유자 겸 채무자는 소OO이며, 채권자는 영OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 선순위 권리(예: 말소기준 권리보다 앞서는 전세권, 일부 임차권 등)의 인수 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 정확한 권리관계 파악을 위해서는 등기부등본상의 모든 권리 내역과 임차인 현황 등에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

1.7. 상권분석

본 건이 소재한 나주 빛가람혁신도시(빛가람동)는 상가 및 업무시설이 밀집된 지역입니다. 그러나 최근 언론 보도에 따르면, 빛가람혁신도시의 상가 공실률이 전국 혁신도시 중에서도 높은 수준인 37%에서 43.4%에 달하는 것으로 나타났습니다. 이러한 높은 공실률은 과도한 상가 공급, 주말 유동인구 감소, 정주 여건 부족 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 분석됩니다. 이는 해당 상가의 임대 수익 확보에 상당한 어려움을 초래할 수 있으며, 상권 활성화에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 상가 구분소유자들 또한 상가 공실 문제 해결을 위해 협의회를 구성하여 활동하고 있습니다.

1.8. 생활정보

본 건물은 빛가람동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다. 주변에 상업시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 나주시에서는 빛가람동에 복합혁신센터(수영장, 평생학습관, 체육관 등)와 생활SOC 복합센터(로컬푸드 직매장, 어린이도서관 등) 건립을 추진하고 있어, 향후 지역 내 생활 및 문화 인프라가 확충될 것으로 기대됩니다. 교통 접근성도 양호한 편입니다.

1.9. 잠재적 리스크

본 물건의 투자 시 고려해야 할 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 건축물대장상 일반음식점 무단 증축(면적 15.4㎡, 패널구조)이 확인되어, 향후 매수인에게 이행강제금이 부과되거나 시정 명령이 내려질 수 있습니다. 2022년 5월 11일 기준, 이미 2,798,000원의 이행강제금이 부과된 상태입니다.

둘째, 101호와 103호가 현재 경계벽 없이 통합되어 사용 중이며, 이를 원래대로 복원하는 데 상당한 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

셋째, 앞서 상권분석에서 언급된 나주 빛가람혁신도시의 높은 상가 공실률은 임대 수익 창출에 매우 큰 위험 요소로 작용할 것입니다.

주변 지역에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.10. 종합 의견

본 건은 나주 빛가람 혁신도시에 위치한 근린생활시설로, 계획된 상업지구라는 입지적 장점과 함께 행정복지센터 인근이라는 접근성을 갖추고 있습니다. 또한, 향후 지역 편의 및 문화 시설 확충이라는 긍정적인 개발 요인도 존재합니다. 그러나 투자를 결정하기 전에 반드시 해결해야 할 중대한 문제점들이 존재합니다. 건축물대장상 위반건축물(무단 증축)로 인한 법적 제재 가능성과 예상치 못한 추가 비용 발생 위험, 그리고 두 개 호수가 합병되어 있어 복원에 상당한 비용이 수반될 수 있다는 점은 분명한 부담입니다. 무엇보다 나주 빛가람혁신도시의 심각한 상가 공실률 문제는 임대 수익 확보에 직접적인 영향을 미치는 가장 큰 위험 요인으로 판단됩니다. 따라서 본 물건은 상당한 위험을 내포하고 있으므로, 투자에 앞서 철저한 현장 조사와 더불어 위반건축물 관련 법적 문제 해결 방안, 복원 비용, 예상 임대 수익률 등에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자는 신중하게 접근해야 합니다. 그럼에도 불구하고 다음과 같은 투자 포인트를 고려해볼 수 있습니다.

첫째, 위반건축물 문제를 적법하게 해결하고, 높은 상가 공실률 속에서도 경쟁력 있는 임대 조건을 제시하거나 직접 운영을 통해 수익을 창출할 수 있다면, 감정가 대비 합리적인 낙찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

둘째, 나주 혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 향후 확충될 복합시설 등은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 이러한 투자 포인트를 실현하기 위해서는 위반건축물 관련 비용, 복원 비용, 공실 위험 등을 충분히 감수한 가격으로 낙찰받는 것이 중요하며, 관련 법규 및 시장 상황에 대한 깊이 있는 이해가 필수적입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계