나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570937 [1] 인천광역시 연수구 청학동 518-12 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 "청학동주민센터" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 4층 건물내 지하층 1호로서,
외벽 : 치장벽돌마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-06-26).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지대장 대지권등록부상 ‘전원빌라’로 기재되어 있으나 외벽표기 ‘전원시티빌리지 2차 1동’ 으로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경570937 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 청학동 518-12 지하층1호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물대장상 명칭: '전원빌라' (대지권등록부상), '전원시티빌리지 2차 1동' (외벽표기)

구조: 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 4층 건물 내 지하층 1호

준공일: 1994년 6월 22일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 84,000,000원

토지면적: 25.05㎡ (약 7.58평)

건물면적: 39.24㎡ (약 11.87평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 "청학동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

인근에 학교(인천청학초등학교, 청학중학교)가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

말소기준권리는 채권자 원 의 강제경매개시결정(2024-11-12)입니다.

을구 3번 주택임차권(권리자: 원동주, 금액: 100,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이에 따른 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 원

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2022-04-04

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 임차인입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 갑14 (강제경매, 원동주, 2024-11-12)

* 인수되는 권리: 을3 (주택임차권, 원동주, 2024-04-25)

* 소멸되는 권리: (말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 거래 동향

최근 2026년 2월, 인근 청학동에서 유사한 다세대주택이 거래되었습니다.

* 2026년 2월 20일: 38.04㎡ (약 11.51평) 면적의 다세대주택이 85,000,000원에 거래되었습니다. (본건과 면적 및 건축 연도 유사)

* 2026년 2월 12일: 50.56㎡ (약 15.30평) 면적의 다세대주택이 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 2월 5일: 50.385㎡ (약 15.24평) 면적의 연립주택이 130,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본 건의 전용면적(39.24㎡)과 유사한 최근 거래 사례(38.04㎡, 85,000,000원)를 고려할 때, 감정가(84,000,000원)는 현재 시세와 유사하거나 다소 보수적으로 산정된 것으로 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 보증금 100,000,000원을 인수하며 차임이 0원이라는 점은 향후 임대 수익이 발생하지 않는다는 점에서 일반적인 매매 시세와는 다른 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하층 1호로 이용 중입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 주민센터, 학교, 공원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

주거 밀집 지역으로 편의점, 마트 등 소규모 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 을구 3번 주택임차권의 인수입니다.

차임이 0원이므로, 현재로서는 임대 수익이 발생하지 않습니다.

또한, 임차인이 향후 이사를 갈 경우, 보증금 100,000,000원 중 배당에서 변제받지 못한 금액을 매수인이 부담해야 할 가능성이 높습니다. (물건명세서 참고사항에 명시)

6.2. 건물 외관/등록증 명칭 불일치

토지대장 및 대지권등록부 상에는 '전원빌라'로 기재되어 있으나, 건물 외벽에는 '전원시티빌리지 2차 1동'으로 표기되어 있어, 향후 건물 관련 행정 처리나 관리에 혼선이 발생할 수 있습니다.

6.3. 0원 임대료

임차인이 차임 없이 거주 중이므로, 매수인은 해당 물건으로부터 어떠한 임대 수익도 얻을 수 없습니다. 이는 투자 가치를 크게 낮추는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 100,000,000원을 인수하며 차임이 0원인 특수 물건입니다.

임차인이 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 해당 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 회수 여부가 불투명하며, 매수인은 해당 임차 보증금의 잔액을 인수할 위험을 부담할 수 있습니다.

더불어, 0원 임대료는 투자 수익성을 기대하기 어렵게 만듭니다.

따라서, 본 물건은 임대 수익보다는 시세 차익 또는 실거주 목적으로 접근해야 하며, 인수되는 임차인의 보증금 부담 여부와 향후 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저가 매수 가능성: 임차권 인수 및 0원 임대료 등의 부담으로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 실거주 목적: 임대 수익보다는 직접 거주하여 향후 시세 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 주택가 입지: 인천 연수구의 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세(유사 면적 85,000,000원) 및 감정가(84,000,000원)를 고려하되,

대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 인수(배당 미변제 시) 위험과 0원 임대료로 인한 투자 수익성 부재를 감안해야 합니다.

보증금 인수 부담이 크지 않고 0원 임대료만을 고려한 투자 관점에서는,

보수적으로 감정가의 약 75~80% 수준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 67,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.