나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81769 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-10 화이트캐슬 4동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 벽돌치장쌓기마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시이중창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택(주거용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 노폭 약 5 - 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성석동 1005-10 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 폐문으로 인하여 내부는 육안으로 확인치 못하였음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경81769 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-10 화이트캐슬 4동 1층101호

용도: 다세대주택

토지면적: 54.65㎡ (약 16.53평)

건물면적: 63.20㎡ (약 19.12평)

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치함.

주위환경: 다세대주택, 아파트, 소규모 창고 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준임.

토지: 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

도로: 북동측 및 남서측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 가압류 (2023-02-27, 10,278,362원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 가압류 (말소기준권리)

* 도봉세무서장 압류

* 계양세무서장 압류

* 주택도시보증공사 강제경매 (본건)

* 고양시 압류

* 이혜성 주택임차권 (말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 해당 없음)

인수되는 권리: 없음 (권리분석상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨)

총 인수 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 이혜성

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2023-12-11

* 권리분석상 대항력 없음으로 판단됨.

* 등기부상 주택임차권(을7)은 말소 예정으로 확인됨.

1.3. 상권분석

주변 상권: 물건지 인근은 주거지역과 소규모 상가, 창고 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동보다는 주거 기능이 주를 이루는 지역임.

교통 접근성: 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됨.

이용계획: 계획관리지역 내 성장관리구역(주거zone)으로 지정되어 있어, 주거 기능 위주의 개발 및 유지 관리가 예상됨.

1.4. 생활정보

주거 환경: 대상 물건이 위치한 성석동 지역은 전반적으로 조용한 주거 환경을 제공하는 것으로 파악됨.

주변 시설: "성석삼거리" 인근 지역으로, 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대형 편의시설이나 문화 시설 등은 도심 지역으로 이동해야 접근이 용이할 것으로 보임.

건축 정보:

* 건물명: 화이트캐슬 4동

* 준공일: 2014년 08월 29일

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 층수: 지하 1층 ~ 지상 4층 (본건은 1층)

* 세대수: 총 19세대 (4개 동 포함)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련:

* 특이사항으로 ‘대항력있는 임차인’이 언급되었으나, 권리분석 상 ‘대항력 없음’으로 확인됨.

* 이는 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서를 제출하였기 때문임.

* 따라서 임차인 이혜성 씨의 보증금 190,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됨. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 배당 순위에 따른 실제 변제 여부는 최종 확인이 필요하며, 관련하여 추가적인 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

* 물건명세서 작성일(2026-02-13)과 인수조건변경확약서 제출일(2026-06-11)을 고려하여, 해당 내용이 최종 매각 조건에 명확히 반영되었는지 반드시 확인해야 함.

건물 내부:

* 폐문으로 인하여 내부를 육안으로 확인하지 못하였음. 따라서 실제 내부 상태, 마감재 상태, 설비 작동 여부 등에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적임.

감정가와 시세:

* 감정가 2억 원 대비 제공된 주변 시세 자료(1.1억 ~ 1.4억 원)와의 차이가 존재함. 감정가가 현재 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 입찰가 산정에 중요한 고려사항이 됨.

기타:

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로의 활용은 제한될 수 있음.

* 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 주변 혐오시설 조사는 현재 수행하지 못했으나, 제공된 정보상 특별한 혐오시설은 명시되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 화이트캐슬 4동 1층 다세대주택임.

주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인 이혜성 씨는 대항력 포기 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

다만, 임차인의 보증금 변제 및 관련 내용에 대한 최종 확인이 필요하며, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려해야 함.

주변 시세 대비 감정가가 높아, 정확한 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (주택도시보증공사 인수조건 변경 확약서 근거).

* 일산동구 성석동 지역의 다세대주택으로, 향후 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따른 가치 상승 기대.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익 및 임대수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과:

* 한울하임 (2018년식, 50.23㎡, 1층): 140,000,000원 (2026년 5월)

* 현대하이츠 (2015년식, 53.39㎡, 3층): 110,000,000원 (2026년 5월)

* 은하팰리스 (2018년식, 71.2664㎡, 지하1층): 120,000,000원 (2026년 7월)

본건은 63.20㎡ (약 19.12평) 면적의 1층 물건임.

최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 115,000,000원 ~ 135,000,000원 범위로 추정됨.

특히, 2018년식의 비슷한 크기(71.26㎡) 물건이 1.2억에 거래된 점과 1층이라는 이점을 고려하여 시세 범위를 설정함.

감정가(2억 원)가 시세 대비 높아, 시세 범위 하단 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.