나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50037 [1] 충청남도 서산시 대산읍 대산리 323 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 대산읍 대산리 소재 "대산초등학교" 북측 근거리에 위치하고, 주위환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 (1) : 사다리형 완경사지로서, 현황 "답, 전"으로 이용중임.

일련번호 (2) : 부정형 완경사지로서, 현황 "답, 전"으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1) : 본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접하고 있음.

일련번호 (2) : 본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2013-12-02), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경50037 (1) 물건 보고서

1.1. 기본 현황

사건번호: 서산지원 2025타경50037 (1)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 대산리 323

용도: 전 (밭)

감정가: 104,826,000원

토지 면적: 511.00㎡ (약 154.58평)

토지 지분: 366.0009㎡ (약 110.72평)

건물 면적: 0㎡ (없음)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 박OO

1.2. 토지 이용 현황

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 감정 요약

본건은 충청남도 서산시 대산읍 대산리 소재 "대산초등학교" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

일련번호 (1)은 사다리형 완경사지로 현황 "답, 전"으로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접합니다.

일련번호 (2)는 부정형 완경사지로 현황 "답, 전"으로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각

주의사항: 일괄매각 (토지 일부 지분만 매각 대상이나, 일괄 매각으로 진행)

특수물건정보: 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대산초등학교 북측 인근에 위치하여 주거 및 농업 활동이 혼재된 지역에 해당합니다. 주변 환경은 단독주택과 농경지, 임야 등이 섞여 있는 전형적인 농촌 및 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

토지 일련번호 (1)은 남측 약 3미터 너비의 비포장도로와 접하고 있으며, 일련번호 (2)는 남측 약 3미터 너비의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권(박준영, 2015-01-14 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 모든 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑7 소유권이전 (주식회사라온아너스, 2015-01-14)

* 을1 근저당권 (박준영, 39,000,000원, 2015-01-14, 말소기준권리)

* 을2 근저당권 (박준영, 10,000,000원, 2016-05-24, 말소)

* 갑8 소유권일부(330분의 66) 가처분 (장몽심, 2018-02-05)

* 갑9 임의경매 (박준영, 49,000,000원, 2025-01-07, 말소)

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소되지 않는 권리(존속권리)는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 갑8 가처분(장몽심)은 말소 대상이 아니나, 채권자 박OO이 신청한 임의경매(갑9)에 의해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (경매 신청 채권자가 근저당권자인 경우, 해당 근저당권은 말소됩니다.)

* 등기부채권 총액: 49,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 도시지역 내 제2종일반주거지역에 속해 있으나, 현재는 농경지(전, 답)로 이용되고 있습니다. 주변에 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 개발 가능성

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거지 또는 상업시설 개발 가능성이 잠재되어 있습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발은 제한됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 대산초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 기타 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제시되지 않았으나, 일반적인 농촌 지역 생활권 내에 있다고 볼 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변에 주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 생활이 가능합니다. 검색 결과, 서산시에서는 생활폐기물 처리 시설을 체험형 관광 명소로 조성하는 사업을 진행하였으며, 이는 해당 지역의 랜드마크 역할을 할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. (해당 시설이 본건과 직접적으로 인접하지는 않습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자들과의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필요한 부분이 발생할 수 있습니다. 이는 추후 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 이용 현황

현황 '답, 전'으로 이용 중이며, 도시지역 제2종일반주거지역임에도 불구하고 개발되지 않은 농지 상태입니다. 개발 행위 가능 여부는 건축 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 가축사육제한구역

모든 축종의 사육이 불가한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로 활용하는 데 제약이 있습니다.

6.4. 일괄 매각

토지 일부 지분 매각이지만 '일괄 매각'으로 표기되어 있어, 낙찰자가 건물이 없는 토지에 대해 일괄적으로 매각 받는다는 의미로 해석됩니다. 단, 현황 건물이 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 대산읍에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 제2종일반주거지역으로 도시지역에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 교통 및 교육 시설 접근성이 보통 수준이며, 주변에 주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 환경을 제공합니다.

그러나 토지 일부 지분만 매각되는 점은 투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 향후 공유자들과의 관계 설정 및 재산권 행사에 있어 협의가 필수적이며, 이는 투자 가치를 결정하는 주요 요인이 될 것입니다. 현재 '답, 전'으로 이용 중인 점, 가축사육제한구역이라는 점 등도 개발 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 도시지역 제2종일반주거지역으로 분류되어 향후 개발 가능성 존재.

* 주변 편의시설(대산초등학교) 및 교통 접근성이 양호함.

* 조용하고 한적한 농촌 환경.

* 서산시의 자원회수시설을 체험형 관광지로 개발한 사례는 지역 활성화 가능성을 시사.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분 매각이라는 특성상, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 감정가는 104,826,000원이며, 토지 전체 면적 대비 지분 면적 비율 등을 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 104,826,000원

* 총 토지 면적: 511.00㎡ (약 154.58평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 366.0009㎡ (약 110.72평)

* 매각 대상 지분 비율: 약 71.6% (366.0009 / 511.00)

지분 매각의 불확실성을 감안하여, 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 공유자 협의 가능성 등을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 현 시점에서의 예상 입찰가 범위는 대략 65,000,000원 ~ 75,000,000원 정도로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.