나이스옥션 법원경매 대전 2024타경114601 [1] 세종특별자치시 반곡동 4-1생활권씨1-4 더스테이빌딩 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 "고용노동부" 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 공공기관, 상업용 및 업무용빌딩, 근린공원 등으로 형성된 노선상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고 간선도로와의 접근성, 버스정류장과의 거리 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물중 제5층 제501호로,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방관련설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로서 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로에, 북서측으로 중로에, 북동측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로3-4034)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ①본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.
②본건은 대지권 미정리된 구분건물로 적정 대지권이 배분될것을 전제하여 평가하였으며, 확정지번 변경(2023.09.04)으로 반곡동 841번지, 840번지로 변경되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨(적정대지권 포함 평가)
2. 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용으로 해결하는 조건으로 입찰해야함
3. 확정지번 변경(2023.09.04.)으로 반곡동 841번지, 840번지로 변경되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 대전지방법원 2024타경114601 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 반곡동 4-1생활권씨1-4 더스테이빌딩 5층501호

용도: 근린주택 (현황: 도시형생활주택(아파트)으로 이용중)

감정가: 122,000,000원

건물면적: 43.82㎡ (약 13.25평)

토지면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 요약

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 "고용노동부" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 공공기관, 상업용 및 업무용 빌딩, 근린공원 등으로 형성된 노선상가지대로 주위 환경은 보통임. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제5층 제501호로 이용중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 반곡동에 위치하며, 주변에 아파트단지, 공공기관(고용노동부 서측 인근), 상업용 및 업무용 빌딩, 근린공원 등이 분포하고 있어 주위 환경이 양호한 편임.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 좋고 버스정류장과의 거리 등 대중교통 사정도 보통 수준임. 남동측으로는 광대로, 북서측으로는 중로, 북동측으로는 보행자전용도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 및 규제

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 중로, 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 말소기준권리는 세종세무서장의 압류(2024.02.14.)이며, 그 외 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기가 존재함. 그러나 을구 3번 순위의 주택임차권(오종혁)이 선순위로 존재함.

3.2. 특이사항 및 주의사항

* 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무를 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 평가되었으나, 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 등 제반 절차적 부담을 책임과 비용으로 해결해야 함.

* 확정지번 변경으로 인해 소재지가 반곡동 841번지, 840번지로 변경되었음.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 오

* 보증금: 175,000,000원

* 전입일자: 2021-09-01

* 확정일자: 2021-08-11

* 대항력: 있음

* 분석: 을구 3번 순위의 주택임차권으로, 대항력이 있으며 보증금 175,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함. (물건명세서상 "인수" 표기됨).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트단지, 공공기관, 상업용 및 업무용 빌딩, 근린공원 등이 혼합된 노선상가지대임. 주변에 병·의원, 약국, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있으며, 복합커뮤니티센터, 대형쇼핑시설(코스트코, 이마트 등) 이용이 가능함.

4.2. 최근 거래 동향

본건과 동일한 건물인 '더스테이빌딩'의 전용면적 44.27㎡(약 13평) 물건이 2024년 2월 19일에 130,000,000원에 직거래된 사례가 있음. 이는 본건의 감정가 122,000,000원과 유사하거나 소폭 높은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

"고용노동부"가 인근에 위치하며, 다수의 공공기관, 병·의원, 은행, 식당 등의 편의시설이 근접해 있음. 또한, 주변에 근린공원 및 삼성천수변공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/절차적 리스크

* 대지권 미등기 상태로, 매수인이 대지권 등기를 위한 소송 및 관련 제반 절차를 직접 부담해야 함. 이는 추가적인 시간과 비용을 수반함.

* 지번 변경(2023.09.04.)으로 인해 반곡동 841번지, 840번지로 변경되었으므로, 정확한 소재지 확인이 필요함.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(오 )이 보증금 175,000,000원을 가지고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 함. 이 금액은 본건의 낙찰가와 별도로 부담해야 할 수 있어 총 매수 비용 증가 요인이 됨.

7. 종합 의견

본건은 세종시 반곡동의 중심상가지역에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 생활편의시설 및 교통 환경이 양호한 편임. 그러나 대지권 미등기 상태이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 권리상의 복잡성과 절차적 부담이 상당한 물건임. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 세종시의 발전 가능성이 높은 반곡동(4-1생활권)에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

* 동일 건물 내 최근 실거래가가 감정가와 유사하거나 높게 형성되어 있어 시세 측면에서 안정적임.

* 입지 조건 및 주변 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.

9. 예상 입찰가

감정가는 122,000,000원이며, 최근 동일 건물(더스테이빌딩) 내 유사 면적 물건이 130,000,000원에 실거래된 사례가 있음.

그러나 대지권 미등기 문제 해결을 위한 소송 비용 및 절차 부담, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원 인수 가능성 등 상당한 리스크 요인을 고려해야 함.

종합적으로 판단하여, 이러한 제반 리스크를 감안하고 보수적으로 접근 시, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. (인수 보증금은 본 입찰가 산정 시 제외되었으나, 실제 인수 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.