나이스옥션 법원경매 수원 2024타경68462 [3] 경기도 수원시 영통구 매탄동 407-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2024.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "효원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위
일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 주
위환경은 보통임..

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "삼성전자본사" 북동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경
은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "효원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위
일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지 북동측 인근으로 ,효원로", 남동측 인근으로 "매탄로"가 통과하고, 인근에 버스
정류장이 위치하며, 남동측 근거리에 수인분당선 "매탄권선역"이 소재하고 있어 대중교통
사정은 보통시 됨.

교통상황

본건 토지 북동측 인근으로 ,효원로", 남동측 인근으로 "매탄로"가 통과하고, 인근에 버스
정류장이 위치하며, 남동측 근거리에 수인분당선 "매탄권선역"이 소재하고 있어 대중교통
사정은 보통시 됨.

교통상황

본건 북서측 인근으로 "삼성로"가 통과하고, 인근에 인근에 버스정류장이 위치하고 있어
대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 주상용(근린생활시설 및 다가구주택) 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

장방형 평지의 주상용(근린생활시설 및 다가구주택) 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

장방형 평지의 주상용(근린생활시설 및 다가구주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태

본건 토지 북서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄1지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역 (나라유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(우리유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효원
고등학교(수원교육지원청문의)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효원초등학
교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법> <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄1지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우리유치원(수원
교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효원고등학교(수원교육지원
청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효원초등학교(수원교육지원청문의))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도
시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정요항표" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

2023. 11. 10. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 4층건으로서,

외벽 : 인조석 붙임 마감,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 이중창호임.

건물의 구조

2017. 02. 10. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 5층건으로서,

외벽 : 석재붙임 및 적벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 일부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 이중창호임.

건물의 구조

2023. 11. 10. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 4층건으로서,

외벽 : 인조석 붙임 마감,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

1층 : 제1종근린생활시설(소매점) 및 계단실
2층 : 다가구주택 (3가구)
3층 : 다가구주택 (3가구)
4층 : 다가구주택 (2가구)

* 별첨 "내부구조도" 참조

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설(사무소) 및 계단실
2층 : 다가구주택 (3가구)
3층 : 다가구주택 (3가구)
4층 : 다가구주택 (2가구)

* 별첨 "내부구조도" 참조

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설(사무소) 및 계단실
2층 : 제2종근린생활시설(사무소)
3층 : 다가구주택 (3가구)
4층 : 다가구주택 (3가구)
5층 : 다가구주택 (3가구)

* 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

일반건축물대장상 연면적에서 제외된 옥탑1층 철근콘크리트구조 14.23㎡는 제시외 건물로
별도 평가하였음.

부합물 및 종물

없음

부합물 및 종물

일반건축물대장상 연면적에서 제외된 옥탑1층 철근콘크리트구조 15.56㎡는 제시외 건물로
별도 평가하였음.

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

다수인의 임차인이 입주하고 있으나 상세한 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

다수인의 임차인이 입주하고 있으나 상세한 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

다수인의 임차인이 입주하고 있으나 상세한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원 2024타경68462 (3) 사건으로 수원시 영통구 매탄동 407-1번지에 소재한 근린주택입니다.

총 감정가는 2,703,643,000원입니다.

토지 면적은 301.00㎡ (약 91.15평)이며, 건물 면적은 751.03㎡ (약 227.19평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복병합사건, 중복사건, 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

건축물대장상 용도는 단독주택(다가구주택-9가구), 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조의 기타지붕 5층 건물로 2017년 2월 10일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

"효원초등학교" 북서측 인근 및 "삼성전자본사" 북동측 인근에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

교통은 본건 토지 북동측 인근으로 "효원로", 남동측 인근으로 "매탄로"가 통과하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고, 남동측 근거리에 수인분당선 "매탄권선역"이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

토지 북서측으로는 폭 약 10미터, 남동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역 또는 일반공업지역에 해당하며, 지구단위계획구역, 소로 규제 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다수), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2016년 5월 10일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을41)이며, 건물 등기부상 2017년 3월 3일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 권리들은 대부분 말소 예정이나, 경매 절차에서 인수되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있어 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

총 11명의 임차인이 신고되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 임차인 : 김

보증금 : 150,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2021-11-02

확정일자 : 2021-07-16

배당신고일자 : 2024-06-03

대항력 : 없음

* 임차인 : 박

보증금 : 150,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2021-01-11

확정일자 : 2020-12-02

배당신고일자 : 2024-06-10

대항력 : 없음

* 임차인 : 배

보증금 : 155,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2017-03-06

확정일자 : 2017-02-20

배당신고일자 : 2024-07-23

대항력 : 없음

* 임차인 : 송

보증금 : 5,000,000원

차임 : 500,000원

전입일자 : 2023-12-15

확정일자 :

배당신고일자 :

대항력 : 없음

* 임차인 : 신

보증금 : 140,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2021-05-25

확정일자 : 2021-03-24

배당신고일자 : 2024-05-23

대항력 : 없음

* 임차인 : 유

보증금 : 150,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2017-03-06

확정일자 : 2017-02-14

배당신고일자 : 2024-06-10

대항력 : 없음

* 임차인 : 이

보증금 : 160,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2022-11-02

확정일자 : 2022-10-06

배당신고일자 : 2024-07-09

대항력 : 없음

* 임차인 : 이

보증금 : 160,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2022-10-24

확정일자 : 2022-09-16

배당신고일자 : 2024-05-22

대항력 : 없음

* 임차인 : 이

보증금 : 120,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2023-10-20

확정일자 : 2023-09-18

배당신고일자 : 2024-05-17

대항력 : 없음

* 임차인 : 정

보증금 : 140,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2021-11-04

확정일자 : 2021-11-04

배당신고일자 : 2024-06-04

대항력 : 없음

* 임차인 : 주식회사카우리테일(정 )

보증금 : 20,000,000원

차임 : 1,000,000원

전입일자(사업일자) : 2022-11-03

확정일자 : 2024-05-14

배당신고일자 : 2024-07-02

대항력 : 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다수인의 임차인이 입주하고 있으나 상세한 임대 관계가 미상인 점은 주의 깊게 파악해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본 건은 삼성전자를 비롯한 산업단지 및 주거단지가 혼재하는 지역에 위치하고 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

건물 이용 상태는 1층 근린생활시설, 2-5층 다가구주택으로 구성되어 있어 주거 및 상업 용도로 복합적인 수익 창출이 가능합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 빌라/연립주택의 최근 실거래가(2026년 5월 기준)는 전용면적 60㎡ 기준 3.65억~3.74억 원 수준으로, 이는 제곱미터당 약 608만 원~623만 원에 해당합니다.

이는 본 건의 감정가(27.04억 원, 건물 면적 기준 제곱미터당 약 360만 원) 대비 높은 수준으로, 시장의 잠재적 가치가 감정가보다 높을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 건은 "효원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변에 나라유치원, 우리유치원, 효원고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

수인분당선 "매탄권선역"이 근거리에 있고, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합, 중복, 공동담보 등의 권리 관계: 복수의 경매 사건이 병합되어 진행되거나 공동 담보로 묶여 있어 권리 분석 및 낙찰 후 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 상세 임대 관계 미상: 다수의 임차인이 거주 중이나 구체적인 임대 조건 및 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 비행안전제6구역: 군사 작전상 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 정보 혼재: 제공된 정보에 2017년 사용 승인된 5층 건물과 2023년 사용 승인된 4층 건물 등 상이한 내용이 혼재되어 있어, 실제 건물 구성 및 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 수원시 영통구 매탄동의 역세권 및 학세권에 위치하며, 삼성전자 등 주요 업무시설과의 인접성으로 인해 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 근린주택입니다.

다가구주택과 근린생활시설을 겸비하여 주거용 및 상업용으로 다양한 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 중복 경매 사건, 불분명한 임차인 현황, 비행안전구역 편입 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있으므로, 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 상세한 확인이 반드시 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원 지하철역(매탄권선역) 및 주요 간선도로 접근성이 뛰어나며, 삼성전자 인근으로 직주근접 수요가 풍부합니다.

* 수익형 부동산: 다가구주택과 근린생활시설의 복합 용도로 공실 위험을 분산시키고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 시장 잠재력: 주변 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 본 건의 감정가가 시장 시세 대비 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 빌라/연립주택의 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 전용면적 60㎡ 기준 제곱미터당 약 608만 원~623만 원의 시세를 형성하고 있습니다.

이는 본 건의 감정가(총 면적 751.03㎡, 제곱미터당 약 360만 원)보다 높은 수준으로, 시장 시세 반영 시 건물 가치가 감정평가액을 상회할 가능성이 있습니다.

만약 본 건 건물 면적(751.03㎡)에 이러한 시장 가격(최소 608만 원/㎡)을 적용할 경우, 잠재적 가치는 약 45.65억 원에 달할 수 있습니다.

그러나 본 건은 중복병합사건, 불분명한 임차인 관계, 비행안전구역 등의 리스크를 안고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가(2,703,643,000원)를 기준으로 하되 시장 잠재력을 고려하여 약 10%~15% 상향 조정한 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2,974,000,000원 (29억 7천 4백만 원) ~ 3,109,000,000원 (31억 9백만 원) 을 제안합니다.

초기 입찰 시에는 감정가 대비 110% 수준인 약 2,974,007,300원부터 시작하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.