나이스옥션 법원경매 수원 2024타경68462 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 1163-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2024.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "효원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위
일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 주
위환경은 보통임..

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "삼성전자본사" 북동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경
은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "효원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위
일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지 북동측 인근으로 ,효원로", 남동측 인근으로 "매탄로"가 통과하고, 인근에 버스
정류장이 위치하며, 남동측 근거리에 수인분당선 "매탄권선역"이 소재하고 있어 대중교통
사정은 보통시 됨.

교통상황

본건 토지 북동측 인근으로 ,효원로", 남동측 인근으로 "매탄로"가 통과하고, 인근에 버스
정류장이 위치하며, 남동측 근거리에 수인분당선 "매탄권선역"이 소재하고 있어 대중교통
사정은 보통시 됨.

교통상황

본건 북서측 인근으로 "삼성로"가 통과하고, 인근에 인근에 버스정류장이 위치하고 있어
대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 주상용(근린생활시설 및 다가구주택) 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

장방형 평지의 주상용(근린생활시설 및 다가구주택) 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

장방형 평지의 주상용(근린생활시설 및 다가구주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태

본건 토지 북서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄1지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역 (나라유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(우리유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효원
고등학교(수원교육지원청문의)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효원초등학
교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법> <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄1지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우리유치원(수원
교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효원고등학교(수원교육지원
청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효원초등학교(수원교육지원청문의))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도
시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정요항표" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

2023. 11. 10. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 4층건으로서,

외벽 : 인조석 붙임 마감,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 이중창호임.

건물의 구조

2017. 02. 10. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 5층건으로서,

외벽 : 석재붙임 및 적벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 일부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 이중창호임.

건물의 구조

2023. 11. 10. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 4층건으로서,

외벽 : 인조석 붙임 마감,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

1층 : 제1종근린생활시설(소매점) 및 계단실
2층 : 다가구주택 (3가구)
3층 : 다가구주택 (3가구)
4층 : 다가구주택 (2가구)

* 별첨 "내부구조도" 참조

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설(사무소) 및 계단실
2층 : 다가구주택 (3가구)
3층 : 다가구주택 (3가구)
4층 : 다가구주택 (2가구)

* 별첨 "내부구조도" 참조

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설(사무소) 및 계단실
2층 : 제2종근린생활시설(사무소)
3층 : 다가구주택 (3가구)
4층 : 다가구주택 (3가구)
5층 : 다가구주택 (3가구)

* 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

일반건축물대장상 연면적에서 제외된 옥탑1층 철근콘크리트구조 14.23㎡는 제시외 건물로
별도 평가하였음.

부합물 및 종물

없음

부합물 및 종물

일반건축물대장상 연면적에서 제외된 옥탑1층 철근콘크리트구조 15.56㎡는 제시외 건물로
별도 평가하였음.

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

다수인의 임차인이 입주하고 있으나 상세한 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

다수인의 임차인이 입주하고 있으나 상세한 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

다수인의 임차인이 입주하고 있으나 상세한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경68462 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 1163-13

용도: 근린주택 (근린생활시설 및 다가구주택)

감정가: 2,300,363,500원

토지면적: 247.70㎡ (약 74.92평)

건물면적: 444.80㎡ (약 134.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 다현건설 (추정)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 위반건축물

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 위반건축물

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "효원초등학교" 북서측 인근, "삼성전자본사" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 토지 북동측 및 남동측으로는 약 6~10미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

인근으로 "효원로", "매탄로", "삼성로" 등이 통과하고 있으며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장 및 수인분당선 "매탄권선역"을 통해 가능하여 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 30일 접수된 에이클래스대부주식회사의 근저당권 (을8, 토지) / (을1, 건물) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매, 근질권 등)는 매각과 함께 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리분석 상 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. (참고: 현황 조사 시 반드시 확인 필요)

임차인 현황:

다수 임차인이 거주 중이나, 제공된 정보에 따르면 대부분 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 강요한: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 김윤미: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 류효선: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 박찬경: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 윤선영: 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 대항력 없음

* 이창희: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 이하림: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건은 근린주택으로, 1층에는 근린생활시설(소매점, 사무실 등)이, 상층부에는 다가구주택(주거용)이 혼재된 복합 용도 건물입니다.

인근 "동남빌라"(매탄동 197번지, 연립, 1992년식)의 최근 매매 사례를 보면, 60㎡ 전용 면적 기준 3.65억~3.74억 원 수준으로 거래되었습니다. (2026년 5월)

"동성빌라"(매탄동 834-44번지, 다세대, 1991년식)의 경우, 39.4㎡ 전용 면적 기준 1.25억 원에 거래되었습니다. (2026년 5월)

이는 인근 주거용 부동산의 시세 수준을 보여주며, 본건의 근린주택으로서의 상업적 가치와 주거용 가치를 함께 고려한 감정평가액 23억 원과의 차이가 존재합니다. 본건의 경우, 실제 임대 수익률 및 상가 수요 등을 면밀히 분석하여 시세 적정성을 판단해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: 효원초등학교, 효원고등학교, 나라유치원, 우리유치원, 삼성전자 본사 등이 인근에 위치하여 관련 종사자 및 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 수인분당선 매탄권선역 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 건물 자체 및 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 '위반건축물'로 지정되어 있어, 향후 건축법에 따른 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정적 제재 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 명확한 리스크 요인이므로, 위반 내용 및 해소 방안에 대한 정확한 파악이 필수적입니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류, 근질권 등이 설정되었으나 대부분 말소 예정으로, 실제 인수되는 권리는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 권리관계 확정은 법원 집행 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일반건축물대장상 연면적에서 제외된 옥탑 1층 철근콘크리트 구조 15.56㎡가 제시외 건물로 평가되었습니다. 이는 별도 관리 및 활용에 대한 고려가 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 정확한 정보는 현장 답사를 통해 인근 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 근린주택으로, 학교 및 대기업 본사 등 주요 시설 인접성, 편리한 교통 여건 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 또한, 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능한 구조입니다.

하지만 '위반건축물'이라는 중대한 하자가 존재하며, 이에 따른 행정적 제재 및 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 인근 주거용 부동산 시세 대비 감정가의 적정성 및 본건의 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 효원초등학교, 삼성전자 본사 인근으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 다용도 활용: 근린생활시설 및 다가구주택 혼합 구조로 임대 수익률 극대화 잠재력 보유.

* 양호한 교통망: 지하철역 및 주요 도로 인접으로 접근성 우수.

* 임차인 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 23억 363만 5천 원입니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, '위반건축물'이라는 중대한 하자 존재로 인해 시세 대비 상당한 가격 할인 요인이 발생합니다.

또한, 인근 주거용 빌라 시세와 비교 시, 감정가와의 괴리가 있어 본건의 상업적 가치 및 수익률에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 리스크와 향후 발생 가능한 추가 비용(위반건축물 시정 비용 등)을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 75~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 17억 2천 5백만 원 ~ 19억 5천 5백만 원

목표 입찰가: 약 18억 5천만 원 (위반건축물 해소 비용 및 시장 상황에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.