나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142337 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 55-84 남성아트빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 지하철 5호선인 "화곡역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2010.06.08)

외벽 : 석재붙임마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 1세대로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

확정일자부임차인 정서준의 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경142337 (1) 서울남부지방법원

1.1. 소재지 및 개요

서울특별시 강서구 화곡동 55-84, 남성아트빌 제2층 제201호

본 건은 다세대주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

감정가는 224,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 26.95㎡ (약 8.15평)

건물 면적 (전용 면적): 48.08㎡ (약 14.54평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자는 한OOOOOOO이며, HF 인수조건 변경, 재매각, 대항력있는 임차인 관련 특이사항이 있습니다.

1.4. 상세 정보

용도: 다세대주택

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 "화곡역"과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호입니다.

사용승인일은 2010년 6월 8일입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 추정되며, 창호는 샷시 창호입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

특히, 공항 관련 지구 지정으로 인해 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상의 말소기준권리는 2021년 10월 18일 기흥세무서장의 압류입니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021년 9월 1일

확정일자: 2021년 8월 10일

배당신고일자: 2023년 9월 20일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 확인된 임차인 정서준의 주택임차권(2023년 9월 20일 등기)은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

한국주택금융공사는 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 별도의 인수할 임차보증금은 없습니다.

다만, 물건명세서상 확정일자부 임차인 정서준의 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 채권자로서의 권리행사와 관련이 있으며, 매수인에게 직접적인 임차보증금 인수 부담은 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 화일초등학교가 소재하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주거지 특성상 주변에 소규모 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

더 넓은 범위의 편의시설 이용을 위해서는 인근 화곡역 상권을 활용할 수 있습니다.

5.3. 교통 이용 편의성

지하철 5호선 화곡역과 버스 정류장이 인접하여 서울 시내 및 부도심으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 관련 지역 특성

중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당되어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 재매각 이력

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 발생했던 문제점이나 특이사항을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

2010년 준공된 건물로, 향후 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 인접하고 교육 시설이 가까워 주거 편의성이 있는 물건입니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이라 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 재매각 이력이 있고 공항 인근 지역 특성상 소음의 영향이 있을 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

부동산 강제경매로 진행되어 채권자의 이해관계가 명확하나, 매각 조건으로 임차인 관련 포기 조항이 명시되어 있어 잔금 납부 시점의 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접: 지하철 5호선 화곡역 이용 가능

* 주거 환경: 초등학교 인접 및 기본적인 생활 인프라 확보

* 권리 관계 명확: 인수할 임차보증금 없음, 말소 예정 권리 다수

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가는 1억 5천만 원에서 2억 1천 6백만 원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 2억 2천 4백만 원이나, 재매각 이력 및 공항 관련 지역 특성을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 1억 9천 5백만 원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 현장 조사 및 시세 변동 추이를 추가적으로 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.