나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74907 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 951 힐사이드파크1차 14층1419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 각급학교 및 공원, 농경지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층건 중 14층 1419호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 전기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건북서측 및 남동측으로 각각 권율대로(광대로) 및 의장로(왕복 3차선)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.


본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경74907 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 951 힐사이드파크1차 14층1419호

용도: 오피스텔

감정가: 133,000,000원

토지면적: 3.76㎡ (약 1.14평)

건물면적 (전용면적): 22.32㎡ (약 6.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 6월 29일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 단지 북서측으로는 권율대로(광대로), 남동측으로는 의장로(왕복 3차선)와 접하여 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑3 (주택도시보증공사, 2024.04.03 접수, 가압류)

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리를 제외하고는 모두 소멸될 예정입니다. (갑3, 갑4, 을1 등)

매수인 인수 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (임차인: 이주희)

- 보증금: 115,000,000원

- 대항력: 있음 (2021.09.24 전입, 2021.09.02 확정)

- 인수 여부: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

총 등기부채권액 (말소기준권리 이후 채권액): 215,000,000원 (갑3, 갑4)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 곳은 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

오피스텔과 근린생활시설이 복합된 건물로, 주변 상업 시설 및 주거 시설 이용이 편리한 지역입니다.

인근 학교, 공원 등의 존재는 안정적인 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육환경: 도래울초등학교 등 각급 학교가 인접해 있어 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근의 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 공원 등 녹지 공간 또한 일부 확보되어 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 이주희 씨의 보증금 115,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 배당표 및 실제 배당 가능 금액을 철저히 검토해야 합니다.

감정평가서 상의 건물 내부 상태는 이해관계인 폐문 및 부재로 인해 외관 및 탐문 조사, 건축물현황도면에 의거하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(22.32㎡)의 거래 사례가 2026년 5월 21일 100,000,000원에 있었습니다. 이는 감정가(133,000,000원)보다 낮은 수준이며, 시세 변동 추이 및 하락 가능성을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 오피스텔로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 고려 사항은 선순위 대항력 있는 임차인의 존재이며, 115,000,000원의 보증금 인수 가능성을 면밀히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 실거주 목적이나 임대 수익 투자 목적으로도 잠재력을 가지고 있습니다.

입찰 시에는 감정가, 최근 실거래가, 그리고 인수해야 할 임차인 보증금 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 비교적 최신식 시설을 이용할 수 있습니다.

주변 개발 계획 및 교통망 확충 가능성이 있어 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

역세권은 아니지만, 준수한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있어 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 분석:

* 2024년 5월 22일: 110,000,000원 (22.73㎡)

* 2025년 7월 21일: 130,000,000원 (24.95㎡)

* 2026년 5월 21일: 100,000,000원 (22.32㎡)

시세 분석: 본건과 동일 면적(22.32㎡)의 가장 최근 실거래가는 2026년 5월 21일 100,000,000원입니다. 이를 기준으로 볼 때, 현재 시세는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가 133,000,000원은 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

임차인 인수 보증금: 임차인 이주희 씨의 보증금 115,000,000원은 대항력이 있어 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됨을 시사하나, 이는 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며 인수 위험은 상존합니다.

예상 입찰가:

제시된 정보에 따르면, 인수 보증금을 제외하고 계산하는 것을 원칙으로 합니다. 만약 임차인 보증금이 전액 배당될 것으로 가정한다면, 예상 입찰가는 현재 시세 수준에서 결정될 수 있습니다.

그러나 '대항력 있음' 및 '잔액 인수' 가능성을 고려하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

시장 가치 (약 100,000,000원 ~ 110,000,000원)를 기준으로, 잠재적 인수 보증금 리스크를 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

상기 입찰가는 현 시세 및 예상 배당액을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 임차인 배당 분석, 현장 조사 결과, 물건 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임차인 보증금 인수 가능성을 최우선으로 검토하시기 바랍니다.

주변 시설 관련: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본 물건 인근에 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)로 분류될 만한 시설이 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, '농경지', '가축사육제한구역' 등의 언급은 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.