나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52965 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 1132-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 감정서 및 현황조사서는 중복 사건 2025타경52707호 참조
3. 최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만단위는 절사한 금액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52965 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 각골로9길 5 (본오동 1132-14)

용도: 다가구주택 (10가구)

감정가: 1,121,683,780원

토지면적: 273.40㎡ (약 82.7평)

건물면적: 561.92㎡ (약 169.9평)

제시외 건물면적: 56.00㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

* 교통: 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 상록수역(4호선) 또는 사리역(4호선) 이용 가능하나 도보보다는 대중교통 연계가 필요해 보입니다.

* 주변시설: 단지 주변으로 편의점, 마트, 병원, 음식점 등의 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육환경: 안산디자인문화고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 본오초등학교, 상록초등학교 등 초등학교도 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 권리관계는 다소 복잡하나, 일반적으로 최선순위 권리로서 경매로 인해 말소될 권리와 인수되는 권리를 면밀히 분석해야 합니다. 토지 등기부상으로는 1996년 2월 23일 소유권 이전 등기가 최초이며, 건물 등기부상으로는 1995년 11월 30일 사용승인되었습니다. 가장 최근에 접수된 말소 대상 권리는 2025년 8월 4일자 강제경매(김난영)로 보입니다.

* 임차인 현황: 총 12명의 임차인이 있으며, 대부분 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* * YIN JINGYU: 전입 2019-07-01, 보증금/차임 0원, 대항력 있음.

* * 강동연: 전입 2013-05-22, 보증금 35,000,000원, 확정 2010-05-10, 배당신고 2025-09-26, 대항력 있음.

* * 김난영: 전입 2021-12-20, 보증금 50,000,000원, 확정 2021-12-20, 배당신고 2024-12-17, 대항력 있음. (건물 등기부상 주택임차권 을4, 50,000,000원 인수 조건으로 등기됨)

* * 김남진: 전입 2022-09-13, 보증금 4,000,000원, 확정 2025-09-29, 배당신고 2025-09-29, 대항력 있음.

* * 김순복: 전입 2012-04-16, 보증금 90,000,000원, 확정 2019-01-09, 배당신고 2025-09-09, 대항력 있음.

* * 김학용: 전입 2017-03-16, 보증금/차임 0원, 대항력 있음.

* * 김현량: 전입 2021-03-15, 보증금 30,000,000원, 확정 2022-07-01, 배당신고 2025-09-10, 대항력 있음.

* * 송경숙: 전입 2017-03-16, 보증금 95,000,000원, 확정 2017-03-16, 배당신고 2025-09-09, 대항력 있음.

* * 이석: 전입 2019-08-26, 보증금 163,000,000원, 확정 2019-07-12, 배당신고 2025-09-17, 대항력 있음.

* * 전동호(QUAN DONGHAO): 전입 2019-07-01, 보증금 70,000,000원, 확정 2019-07-01, 배당신고 2025-09-10, 대항력 있음.

* * 제현실: 전입 2019-02-28, 보증금/차임 0원, 대항력 있음.

* * 황세운: 전입 2021-09-27, 보증금 75,000,000원, 확정 2021-09-17, 배당신고 2025-09-01, 대항력 있음.

* 인수되는 권리: 건물 등기부상 김난영 임차인의 주택임차권(을4)이 '인수'로 기재되어 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다.

* 주의사항: 중복 사건(2025타경52707호)이 존재하므로, 해당 사건의 감정평가서 및 현황조사서를 반드시 참조해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 본오동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다수의 아파트 단지 및 주택이 소재하고 있습니다. 주거지 특성상 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있으며, 생활 편의시설 또한 비교적 잘 갖추어져 있어 주거 상권으로서의 기능이 양호합니다. 다만, 대형 상업 시설이나 유흥 상권이 집중된 지역은 아니므로, 상가로서의 투자 가치는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 본오초등학교, 상록초등학교, 안산디자인문화고등학교 등이 인근에 있어 자녀 양육을 위한 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 다수의 마트, 편의점, 병원, 약국, 식당 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 의료: 다양한 의원 및 약국이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

* 기타: 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 주거 지역 특성상 어느 정도의 근린 공원 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 다수의 임차인: 총 12명의 임차인 중 대부분이 대항력 있는 임차인으로 파악되며, 특히 김난영 임차인의 보증금 50,000,000원은 인수해야 하므로 명도 및 자금 계획 시 유의해야 합니다.

* 중복 사건 존재: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여 권리 분석 및 현황 파악에 더욱 신중을 기해야 합니다.

* 인수 보증금: 김난영 임차인의 보증금 50,000,000원 외에, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인(YIN JINGYU, 김학용, 제현실)이 존재하여, 이들의 실제 권리 관계 및 보증금액을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다. 금액이 미상이라도 보증금이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 총 56.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다가구주택으로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 하지만 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 김난영 임차인의 보증금 50,000,000원은 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한 중복 사건 존재 및 보증금 미상 임차인이 있어 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 그럼에도 불구하고, 적절한 명도 전략과 권리 분석을 통해 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 본오동은 주거 밀집 지역으로, 다가구주택으로서 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 1,121,683,780원입니다.

분석 결과, 김난영 임차인의 보증금 50,000,000원이 인수됩니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시, 감정가에서 인수 보증금을 제외하고 고려해야 합니다.

일반적인 경매 물건의 시세 및 낙찰가율, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금 50,000,000원을 제외하고, 해당 물건의 시장 가치와 수익률 분석을 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 경우, 감정가 대비 명확한 시세 확인, 명도 가능성 및 비용, 향후 임대수익률 등을 면밀히 검토한 후, 인수 보증금을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 '인수 보증금 50,000,000원을 제외한' 감정가 및 시세 대비 합리적인 수준에서 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.