나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8555 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 1029-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 소재 ""신산초등학교"" 북동측 인근에
위치하며, 부근은 단독주택, 일반음식점, 소매점, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정
보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 단독주택 및 일부도로로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 30m 내외 포장도로에 접하며, 남서측으로 폭 약 3m 내외
현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역
(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 경관보전지구5등급
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역
(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)
(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

공부상 지목이 '대'이나 현황 '대' 및 일부 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 시멘트기와지붕 단층건으로서,
(사용승인일: 1986.12.17)
외벽: 몰탈위페인팅마감 등
창호: 샤시창호마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8555 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 1029-1

용도: 단독주택

감정가: 169,675,750원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

건물 제시외면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

1.2. 면적 정보

토지면적: 202.00㎡ (약 61.1평)

건물면적: 49.95㎡ (약 15.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 소재 "신산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 일반음식점, 소매점, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다. 남동측으로는 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 폭 약 3m 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 19일자 삼성생명보험주식회사의 근저당(을4)입니다.

말소 예정인 권리로는 근저당(을7), 가압류(갑10, 갑12, 갑19, 갑20), 임의경매(갑17) 등이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-08-21

* 대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

임차인 김 은 전입일자(2015-08-21)가 말소기준권리(2018-01-19)보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 실제 인수되는 보증금 및 차임액과 다를 수 있으므로, 실제 점유 상황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인과 법적 검토가 반드시 필요합니다.

3.3. 특이 권리사항

* 소유권이전청구권가등기 (양순식): 2024년 10월 30일 접수된 매매예약에 따른 가등기가 말소되지 않고 남아 있습니다. 이 가등기는 경매로 인해 말소되지 않을 가능성이 있으며, 향후 인수해야 할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

3.4. 기타 권리분석 정보

* 등기부채권 총액: 195,749,571원

* 재매각, 중복사건 정보 포함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 단독주택, 일반음식점, 소매점, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에 다세대 및 연립주택 단지가 있는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 실거래가 동향 (참고용)

* 오션갤러리프리미어빌라스3단지 (다세대, 2019년식): 2026년 2월, 71,500,000원 (전용 91.4725㎡)

* 비치캐슬 (연립, 2009년식): 2026년 6월, 11,500,000원 (전용 37.215㎡)

* 비치캐슬 (연립, 2009년식): 2026년 5월, 15,500,000원 (전용 73.495㎡)

본 물건은 단독주택으로, 제공된 다세대/연립 주택의 실거래가와 직접 비교하기는 어렵습니다. 이는 해당 지역의 부동산 거래 동향을 참고하는 수준으로 활용해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

"신산초등학교"가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있습니다. 또한, 일반음식점 및 소매점이 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 노선 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (김 )

앞서 권리분석에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있는 점은 명확한 인수 금액을 파악하기 어렵게 만듭니다. 이는 낙찰 후 추가적인 분쟁이나 예상치 못한 인수 금액 발생의 위험이 있습니다.

6.2. 소유권이전청구권가등기 (양순식)

매매예약에 따른 가등기가 말소되지 않고 남아있어, 해당 가등기 권리자와의 관계에서 법적 분쟁이 발생하거나 해당 가등기를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 재매각 및 중복 사건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 분석이 필요합니다. 또한 중복 사건이라는 점은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 토지이용 규제

본 토지는 제주 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역으로 지정되어 있어 토지거래계약에 관한 허가구역으로 묶여 있습니다. 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 행정 절차가 추가될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍 신산리에 위치한 단독주택입니다. 신산초등학교 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 1986년 준공된 주택으로, 토지 202㎡, 건물 49.95㎡ 규모입니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이라는 점과, 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기(양순식)입니다. 이 두 가지 사항은 인수 금액 및 향후 권리 관계에 큰 영향을 미칠 수 있어 세심한 주의가 요구됩니다.

또한, 재매각 물건이며 중복 사건이라는 점, 제2공항 개발 예정지역 편입으로 인한 토지거래허가구역 지정 등은 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치

제주 제2공항 개발 사업 예정지 인근에 위치하여, 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지

성산읍 신산리는 제주 동부 지역의 주요 거점 중 하나로, 자연환경과 관광 인프라가 발달한 지역입니다.

8.3. 활용 가능성

단독주택으로서, 토지 면적(202㎡)을 활용한 증축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 169,675,750원

* 인수 보증금: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 현재 기준으로 인수 보증금은 0원으로 가정합니다. (단, 실제 인수액은 불확실하며 추가 확인 필요)

* 기타 권리: 소유권이전청구권가등기(양순식)가 말소되지 않아 인수 가능성이 높으며, 이는 실제 취득가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 재매각 물건 및 복잡한 권리관계를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

주변의 다세대/연립 주택 실거래가와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 보수적인 입찰가 범위로 제시합니다.

* 최저 예상가 (감정가 80%): 약 135,740,000원

* 최고 예상가 (감정가 90%): 약 152,708,000원

따라서, 인수해야 할 권리(가등기 등)의 위험성과 임차인 관련 불확실성을 감안하여, 1억 3천 5백만원 ~ 1억 5천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 법률 전문가와 상의하여 권리관계의 정확한 해석 및 인수 금액 확정 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.