나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1540 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1134-2 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3)은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 '토평초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 일대는 시가지주변 농경지대로 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1~3)은 연접한 토지로 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사
정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1~3)은 연접한 부정형의 토지로 완경사지이며, 과수목이 식재된 과수원으로 이용중입니
다.

인접 도로상태

기호(1~3)은 연접한 토지로 기호(1, 3) 북서측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접하며, 기호(2)
남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고, 기호(2, 3) 동측으로 지적공부상 폭 2m~10m의 도로
에 접하나 통행이 어렵습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)),
가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)입
니다.
- 기호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)),
가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01),
하수처리구역(2024-10-16)입니다.

- 기호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)),
상대보호구역(토평초등학교), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참조바랍니다.

공부와의 차이

기호(1)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '과수원'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 기호(1~3)은 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으
로 판단되나 해당관청에 재확인 하시기 바랍니다.
- 기호(1, 2) 지상에 각각 분묘 1기가 소재합니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록1.은 지분매각임, 목록 2. 및 3.은 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1540 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (확인됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1134-2

용도: 과수원

토지면적: 총 1663.00㎡ (약 503.02평)

토지지분: 1530.0095999999999㎡ (약 462.83평)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 56,769,500원

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (목록1)

일괄 매각: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 '토평초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

일대는 시가지 주변 농경지대로, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 연접한 부정형의 완경사지로, 현재 과수목이 식재된 과수원으로 이용 중입니다.

기호(1)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

기호(1~3)은 연접한 토지로 차량 통행이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

기호(1, 3)은 북서측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접하며, 기호(2)는 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

기호(2, 3)은 동측으로 지적공부상 폭 2m~10m의 도로에 접하나 통행이 다소 어려운 상황입니다.

2.3. 지역 지구 지정 현황

본 토지는 다음과 같은 지역 지구에 해당합니다.

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)

기호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024-10-16)

기호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시), 상대보호구역(토평초등학교), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)

특히, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한) 및 토평초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

토지 등기부 요약에 따르면, 본건은 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 875,815,073원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2017년 6월 5일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 소유권 이전 등기(갑1, 갑2)는 존재하나, 후순위의 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 위 지상에 공부상 표시 없는 묘들이 존재하며, 분묘기지권 성립여부는 불분명"이라고 기재되어 있어, 분묘기지권 성립 여부에 따라 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 시가지 주변 농경지대에 위치하며, 과수원, 주택, 근린생활시설이 혼재하여 상업 활동이 활발하지는 않으나 기본적인 편의시설은 갖추고 있는 지역입니다.

4.2. 편의시설

인근에 토평초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 농지 관련 규제 및 취득 자격

본 물건은 농지에 해당하여 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다.

농지법 개정으로 농지위원회의 심의를 거쳐 발급될 수 있으며, 입찰 전 해당 행정관서에 신청 가능함을 인지해야 합니다.

농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

5.2. 지분 매각의 특성

본 물건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자 간의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

구분소유적 공유관계가 확인되지 않아 전체를 기준으로 지분비율로 사정 및 평가되었습니다.

5.3. 분묘 및 토지 현황 차이

토지 지상에 공부상 표시 없는 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

이로 인해 향후 분묘 이전 또는 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

기호(1)의 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중이므로, 토지 이용 계획 확인 시 유의해야 합니다.

5.4. 제시외 건물 포함 여부

제시외 건물(21.10㎡)은 일괄 매각 대상에 포함되어 있으므로, 해당 건물에 대한 확인 및 처리가 필요합니다.

5.5. 기타 확인 사항

임대 관계는 미상입니다.

일부 지역에 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 상대보호구역 등 토지 이용 관련 제한 사항이 존재합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 토평동에 위치한 과수원 토지의 일부 지분 매각 건입니다.

교통 여건 및 주변 환경은 보통 수준이며, 토평초등학교가 인근에 있어 생활 편의성이 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 필수, 지분 매각, 분묘기지권 성립 가능성, 토지 이용 규제 등 복합적인 고려가 필요한 물건입니다.

말소되는 권리들이 많아 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 농지 관련 법규 및 분묘 문제에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

- 서귀포시 토평동이라는 지역적 이점

- 현황 과수원 이용 중으로 농업적 활용 가능성

- 토평초등학교 인근으로 생활 편의 시설 접근성

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 56,769,500원이며, 토지 지분 면적 기준 평당 약 122,618원 수준입니다.

입찰 시에는 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘기지권의 부담, 지분 매각으로 인한 향후 토지 관리의 어려움 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 특수성을 반영하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 법률 검토 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.